Si tenemos una casa alquilada y estamos pensando en ponerla a la venta, hay que tener en cuenta que la ley protege al inquilino que en ese momento reside en ella. Y por tanto, se deben cumplir una serie de requisitos para no tener que indemnizarlo. Las pautas las marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Desde el portal Idealista recuerdan que, si se vende un piso con inquilino, este tendrá derecho de adquisición preferente si así quedó estipulado en el contrato de alquiler, y si está interesado en comprar la vivienda.

Bajo este derecho, el inquilino tendrá preferencia para comprar la vivienda antes que una tercera persona interesada, ya sea antes de que el propietario cierre la venta (lo que se conoce como tanteo) o incluso después de haberla cerrado (retracto).

Pero si esta cláusula no se ha estipulado en el contrato, el propietario puede vender la vivienda a un tercero sin que el inquilino actual tenga preferencia. Si este fuera el caso, eso sí, el casero debe avisar al alquilado mediante burofax al menos 30 días antes de ejecutar la operación de compraventa.

¿Cuándo hay que indemnizar al inquilino?

Cuando se vende un piso con inquilino, se debe respetar lo que indica el contrato de alquiler y, por tanto, permitir a la persona o personas que habitan en la vivienda que permanezcan en ella sin necesidad de desalojarla antes de tiempo. 

“Aunque se haya tomado la decisión de vender, la obligación establecida por el contrato de alquiler no se extingue. A raíz de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 quedó establecido que el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”, recuerdan desde la inmobiliaria Gilmar.

La única vía para no tener que esperar a que venza el contrato de alquiler es ofrecer al inquilino una indemnización, que suele ser de uno o dos meses de renta, aunque la cantidad final será la que negocien el casero y el inquilino, señala Idealista.

La otra vía para evitar esta indemnización es introduciendo una cláusula en el contrato de alquiler indicando precisamente esto, que la vivienda debe quedar libre si se pone a la venta. Si esto no se ha hecho y toca hacer una compensación económica, puede ocurrir que el inquilino rechace la indemnización.

En este caso, el propietario puede seguir adelante con la venta de la casa, pero el nuevo comprador deberá respetar el contrato de alquiler existente. En cualquier caso, es crucial que tanto el propietario actual como el futuro eviten coaccionar al inquilino con cortes de suministros o amenazas para que se vaya. Estas prácticas son ilegales y pueden complicar la operación, recuerdan desde Idealista.

Cooperación durante el proceso de venta

Por otra parte, el inquilino puede preguntarse si está obligado a cooperar con su casero durante el proceso de venta del inmueble. “La realidad es que la legislación no establece ninguna obligación al respecto. Sin embargo, el sentido común insta a procurar mantener una cooperación entre ambas partes para solucionar el trámite de la manera más beneficiosa para todas las partes”, señalan desde Gilmar.

El inquilino podrá, por tanto, permitir las visitas al domicilio para facilitar la venta, pero solo si está de acuerdo, ya que la Constitución española establece que el domicilio es inviolable. Si bien es cierto que cabe la posibilidad de que en el contrato de alquiler se estableciera una cláusula por la cual se viera en la obligación de hacerlo a petición del propietario.