Si tenim una casa llogada i estem pensant a posar-la a la venda, cal tenir en compte que la llei protegeix l'inquilí que en aquell moment resideix en ella. I, per tant, s'han de complir una sèrie de requisits per no haver d'indemnitzar-lo. Les pautes les marca la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

Des del portal Idealista recorden que, si es ven un pis amb inquilí, aquest tindrà dret d'adquisició preferent si així va quedar estipulat al contracte de lloguer, i si està interessat a comprar l'habitatge.

Sota aquest dret, l'inquilí tindrà preferència per comprar l'habitatge abans que una tercera persona interessada, ja sigui abans que el propietari tanqui la venda (la qual cosa es coneix com a tempteig) o fins i tot després d'haver-la tancat (retracte).

Però si aquesta clàusula no s'ha estipulat al contracte, el propietari pot vendre l'habitatge a un tercer sense que l'inquilí actual tingui preferència. Si aquest fos el cas, això sí, el propietari ha d'avisar el llogater mitjançant burofax almenys 30 dies abans d'executar l'operació de compravenda.

Quan cal indemnitzar l'inquilí?

Quan es ven un pis amb inquilí, s'ha de respectar el que indica el contracte de lloguer i, per tant, permetre a la persona o persones que habiten a l'habitatge que hi romanguin sense necessitat de desallotjar-los abans de temps.

"Encara que s'hagi pres la decisió de vendre, l'obligació establerta pel contracte de lloguer no s'extingeix. Arran de la modificació de la Llei d'Arrendaments Urbans de 2019 va quedar establert que el nou comprador de l'habitatge està obligat a respectar l'inquilí que l'habita, havent de respectar-lo pel temps de durada que li quedi per complir. Abans d'aquesta data, si el comprador era de bona fe, una vegada realitzada la compra, podia desallotjar l'inquilí sense haver de respectar el temps de contracte que li quedava per complir", recorden des de la immobiliària Gilmar.

L'única via per no haver d'esperar que venci el contracte de lloguer és oferir a l'inquilí una indemnització, que sol ser d'un o dos mesos de renda, encara que la quantitat final serà la que negociïn el propietari i l'inquilí, assenyala Idealista.

L'altra via per evitar aquesta indemnització és introduint una clàusula al contracte de lloguer indicant precisament això, que l'habitatge ha de quedar lliure si es posa a la venda. Si això no s'ha fet i toca fer una compensació econòmica, pot ser que l'inquilí rebutgi la indemnització.

En aquest cas, el propietari pot seguir endavant amb la venda de la casa, però el nou comprador haurà de respectar el contracte de lloguer existent. En qualsevol cas, és crucial que tant el propietari actual com el futur evitin coaccionar l'inquilí amb talls de subministraments o amenaces perquè se'n vagi. Aquestes pràctiques són il·legals i poden complicar l'operació, recorden des d'Idealista.

Cooperació durant el procés de venda

D'altra banda, l'inquilí pot preguntar-se si està obligat a cooperar amb el seu propietari durant el procés de venda de l'immoble. "La realitat és que la legislació no estableix cap obligació sobre això. Tanmateix, el sentit comú insta a procurar mantenir una cooperació entre ambdues parts per solucionar el tràmit de la manera més beneficiosa per a totes les parts", assenyalen des de Gilmar.

L'inquilí podrà, per tant, permetre les visites al domicili per facilitar la venda, però només si està d'acord, ja que la Constitució espanyola estableix que el domicili és inviolable. Si bé és cert que hi ha la possibilitat que al contracte de lloguer s'establís una clàusula per la qual es veiés en l'obligació de fer-ho a petició del propietari.