El mercado hipotecario catalán ha vivido un mes de octubre cargado de simbolismos. Por primera vez desde los tiempos de la euforia inmobiliaria, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad ha superado la frontera de las 9.000 operaciones. Sin embargo, esta cifra, que evoca el pasado, llega rodeada de señales inéditas que ofrecen un mercado radicalmente diferente.
El alza interanual, que había sido sostenida durante meses, se desvaneció hasta un 1,3%, la más baja desde junio. Mientras tanto, la cantidad media de dinero solicitada para comprar un hogar no ha dejado de crecer, alcanzando una altitud nunca vista en los datos del Instituto Nacional de Estadística, que se remontan a 2003. Estos 9.025 préstamos hipotecarios firmados el pasado octubre suponen, en efecto, el número más alto para este mes desde 2007.
Pero la comparación con aquel año revela la profundidad del cambio. Antes del estallido de la burbuja, se firmaron 14.100 hipotecas en un solo mes, cifra que dobla la actual. La diferencia radica en la escala de lo que se pide. Entonces, el importe medio era de 182.474 euros; ahora, ha escalado hasta los 190.012 euros, subiendo un 12,5% en un año.
La narrativa, pues, ha cambiado: hoy se formalizan menos operaciones, pero cada una es mucho más voluminosa. Esta divergencia apunta a un mercado alimentado por una demanda más selectiva y con mayor capacidad financiera, posiblemente condicionada por la escasez de oferta en áreas clave y por el efecto de los tipos de interés elevados, que pueden estar excluyendo a las economías más débiles. La desaceleración del ritmo de crecimiento es un fenómeno que no se observa solo en Catalunya, pero sí que es más agudo en su territorio.
En todo el Estado, las hipotecas crecieron un 0,6% en octubre respecto al mismo mes del año anterior. Así, el freno catalán, situado en un 1,3%, es más fuerte que la media española. Una mirada al mapa peninsular muestra un panorama fragmentado, con caídas importantes en comunidades como Aragón, Castilla y León, Galicia o la misma Comunidad de Madrid. Catalunya, pues, todavía se mantiene en terreno positivo, pero con un dinamismo claramente atenuado después de una primavera y verano de crecimientos espectaculares, que en algunos meses superaron el 30%.
Dentro de la misma Catalunya, el comportamiento del mercado es desigual, trazando una línea que divide el territorio. Por un lado, las demarcaciones de Girona y Barcelona impulsan los datos con incrementos en el número de operaciones, alcanzando en este último caso la cifra más alta para un octubre desde 2006. Por otro, Tarragona y Lleida experimentan descensos, especialmente notorios en las comarcas de poniente. Esta dualidad territorial sugiere que la vitalidad del mercado se concentra y se intensifica en los núcleos de actividad económica más elevada y presión demográfica.
A pesar de esta divergencia en el número de contratos, hay un factor que une a todas las demarcaciones y señala una tendencia sólida y preocupante: el precio de los préstamos. El importe medio no solo ha batido el récord en el ámbito de Catalunya, sino que lo ha hecho por separado en las comarcas barcelonesas, donde por primera vez ha superado la barrera psicológica de los 200.000 euros, y en Girona, donde también alcanza su máximo histórico para un octubre.
En Tarragona, la cifra es la más alta en diecisiete años. Solo Lleida queda un poco al margen de este récord absoluto, pero con unos importes que permanecen en niveles elevados. Este hecho uniforme apunta a una realidad incontestable: el precio de la vivienda, y, por tanto, el esfuerzo financiero necesario para acceder a ella, continúa una senda ascendente sin un parón aparente, incluso en un contexto de desaceleración de la actividad.
El panorama que ofrece octubre, pues, es el de un mercado en una encrucijada. La fase de expansión acelerada pospandemia parece haber dado paso a una etapa de madurez, o quizás de simple pausa, marcada por la incertidumbre económica. No obstante, la fuerza persistente de los importes hipotecarios indica que los cimientos de la presión alcista sobre la vivienda continúan activos. El mercado podría estar transformándose de un escenario de cantidad a uno de calidad, donde solo los perfiles más solventes pueden jugar la partida, y donde la brecha entre el deseo de acceso a la vivienda y la realidad financiera continúa ensanchándose