La medida que amplía hasta dos años la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con vencimiento anterior al 31 de diciembre de 2027 se encuentra plenamente vigente desde el pasado 22 de marzo, fecha en que el Boletín Oficial del Estado publicó el real decreto ley que incluye esta disposición junto con otras actuaciones en materia de vivienda. En los últimos días, sin embargo, han surgido numerosos interrogantes entre los inquilinos sobre qué condiciones deben cumplir para acogerse a esta prórroga forzosa y, especialmente, sobre qué pasaría si el texto no fuera convalidado por el Congreso de los Diputados en las próximas semanas, escenario que dejaría sin efectos jurídicos el conjunto de la norma.

Si la Cámara Baja rechaza el real decreto ley, la solicitud de prórroga solo resultaría aplicable a aquellos contratos firmados entre el 22 de marzo de 2026 y la fecha de publicación de la resolución de no convalidación en el Boletín Oficial del Estado. En este supuesto, los arrendamientos suscritos durante esta ventana temporal mantendrían sus términos y condiciones originales durante dos años adicionales de manera irreversible, independientemente de que el Congreso acabe rechazando la norma. Por el contrario, los inquilinos que vean vencido su contrato después de esta fecha no podrían acogerse a la ampliación, dado que la solicitud previa no contaría con ningún amparo legal una vez el texto hubiera decaído. En consecuencia, los arrendamientos volverían a finalizar en la fecha estipulada originalmente en el contrato.

El número de afectados

De acuerdo con el artículo 86.2 de la Constitución, el decreto debe ser sometido a debate de convalidación o derogación en el pleno del Congreso en el plazo de treinta días naturales desde su aprobación. Teniendo en cuenta esta condición, el límite para la votación expiraría el próximo 20 de abril. Todo apunta a que el Ejecutivo intentará agotar los plazos al máximo para negociar con los diferentes grupos parlamentarios y conseguir los apoyos necesarios no solo para la prórroga bienal, sino también para el tope del 2% en la actualización de las rentas. En caso contrario, los contratos que vencieran a partir de finales de abril quedarían en el aire. Según cálculos del Ministerio de Consumo, más de un millón de contratos de arrendamiento se encuentran en juego.

Los especialistas recomiendan hacer la petición de manera fehaciente para dejar constancia inequívoca de la solicitud. De esta forma, los propietarios no podrían oponerse alegando que no recibieron ninguna notificación. Los medios habituales para acreditar la comunicación incluyen el burofax, las solicitudes notariales, los telegramas, los correos electrónicos con certificado de entrega o incluso los mensajes simples cuando el destinatario responde y da fe del contenido. La norma no establece ningún plazo mínimo de preaviso, por lo que los inquilinos pueden pedir la prórroga sin necesidad de ajustarse a una antelación determinada. En cuanto a las obligaciones del propietario, el arrendador no puede negarse a aceptar la prórroga si el inquilino la solicita, salvo que concurran algunas excepciones tasadas que recoge el texto publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Las excepciones y casos especiales

Entre las excepciones que permiten al propietario rechazar la prórroga figuran que las partes hayan pactado otros términos o condiciones, que hayan suscrito un nuevo contrato o que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos la necesidad de destinar la vivienda a uso propio. Quedan fuera de esta prórroga obligatoria los arrendamientos que se encuentren en período de tácita reconducción, es decir, aquellos en que, una vez finalizado el contrato y sus prórrogas, el inquilino permanece catorce días en el inmueble sin la oposición del propietario. Estos casos se rigen por el Código Civil, de manera que no se les puede aplicar la medida. También generan dudas los contratos calificados de suntuosos, aquellos que exceden de 300 metros cuadrados construidos o cuya renta anual supere en cinco veces y media el salario mínimo interprofesional, los cuales quedan sujetos a la voluntad de los pactos entre las partes.

Otro interrogante afecta a los supuestos en que, antes de la entrada en vigor del real decreto ley, las partes ya hubieran pactado una renovación con nueva duración y precio para contratos que vencían después del 22 de marzo. En opinión de juristas especializados, este acuerdo sería plenamente válido porque la ley solo obliga a aceptar la prórroga si no se han fijado otras condiciones de común acuerdo. De la misma manera, si antes de la vigencia de la norma las partes habían convenido la resolución del contrato para una fecha posterior a la entrada en vigor, esta resolución prevalecería sobre la prórroga automática.

La segunda gran medida del real decreto ley limita al 2% la actualización anual de la renta, pero con matices según la naturaleza del arrendador. Cuando el propietario sea considerado un gran tenedor de viviendas, el incremento queda condicionado a lo que pacten las partes después de una solicitud formal del inquilino, sin que en ningún caso la variación pueda superar el 2%. Si no hay pacto, el tope se aplica automáticamente.

En cambio, cuando el arrendador no es un gran tenedor, la ley remite a lo que convengan las partes, por lo cual la libertad de pactos se mantiene y la actualización podría superar el 2%, siempre que no sobrepase el índice de precios de consumo. En ausencia de acuerdo, el límite del 2% vuelve a ser de aplicación. En conclusión, para contratos anteriores a la Ley de Vivienda de mayo de 2023, la actualización se ajustaría al IPC, pero topada al 2%, mientras que para los posteriores a esta ley se aplicaría el Índice de Referencia de Arrendamientos elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, también con el mismo techo, excepto que las partes hayan fijado otro índice por mutuo acuerdo.