Más de la mitad de las viviendas del mercado del alquiler en el Estado pertenece a particulares con dos o más inmuebles en arrendamiento, a personas jurídicas y a entidades públicas. Así se desprende de un informe elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas, que se ha basado en el Panel de Hogares que integra información procedente del IRPF, el Impuesto sobre el Patrimonio y datos demográficos del Instituto Nacional de Estadística. Según este análisis, solo un 39% del parque de alquiler corresponde a pequeños propietarios que tienen una única vivienda arrendada, lo cual desmiente la imagen del alquiler como un mercado dominado por pequeños inversores.
El Panel de Hogares de 2023 revela que solo un 4,9% del total de la población recibe ingresos por alquiler de vivienda habitual, una cifra que se eleva al 5,7% si se circunscribe a la población adulta. Cuando la medida se hace por hogar, el porcentaje sube hasta el 9,3%. Estas cifras contrastan con el volumen de inquilinos, que representan el 20,8% de la población total o, alternativamente, el 20,2% de los hogares, según la última Encuesta de Condiciones de Vida. Esta asimetría entre el número de propietarios que reciben rentas y el número de inquilinos refleja la concentración de la propiedad en un número reducido de manos.
El informe demuestra que más de la mitad del alquiler gestionado por particulares en el Estado está en manos de los llamados multiarrendadores, es decir, personas que tienen alquiladas dos o más viviendas. En concreto, la cifra se eleva al 52,8%, lo cual indica que la figura del pequeño propietario de una única vivienda no es la predominante en el país. Más de la mitad del mercado de particulares está, por lo tanto, controlado por arrendatarios que disponen de varios inmuebles en arrendamiento, un dato que tiene implicaciones importantes para el diseño de políticas de vivienda.
Las grandes ciudades concentran la proporción más grande de multiarrendadores
El predominio de inquilinos multiarrendadores se da en la mayor parte de las grandes ciudades españolas y, especialmente, en aquellas donde los precios del alquiler son más elevados. Las Palmas de Gran Canaria es la capital que presenta la concentración más alta, con un 64,9% de inquilinos que son multiarrendadores, frente al 35,1% que dispone de un único inmueble. Muy cerca se sitúa Santa Cruz de Tenerife, con un 64,6% de multiarrendadores. Las capitales canarias son seguidas por Palma, con un 63,1%; Barcelona, con un 60,8%; y Madrid, con un 56,4%. Estos datos sugieren que en las zonas con presión inmobiliaria más elevada la propiedad tiende a concentrarse más.
El estudio también analiza la evolución del parque de alquiler en el periodo comprendido entre 2016 y 2023. Durante estos años, los multiarrendadores aumentaron su parque de viviendas un 39,9%, una tasa casi diez puntos superior a la de los particulares que solo tienen una vivienda, que avanzaron un 30,4%. En términos absolutos, el parque de viviendas alquiladas por particulares pasó de 1.900.883 a 2.570.845 inmuebles. Esta evolución muestra que la ampliación del parque de viviendas de alquiler no ha reforzado el peso del pequeño propietario, sino el de los grandes tenedores, que han consolidado una posición cada vez más dominante en el mercado.
El informe concluye que, aunque la oferta de alquiler creció de manera notable en aquellos años, el protagonismo de este crecimiento correspondió a quienes ya disponían de varias viviendas, lo cual ha acentuado la concentración de la propiedad. Esta tendencia tiene implicaciones relevantes para la fijación de precios y para la capacidad de negociación de los inquilinos, especialmente en un contexto de tensiones en el mercado del alquiler.