Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, una de las partes más controvertidas que los expertos señalan sobre la nueva regulación es que se pueden favorecer los alquileres de temporada para esquivar los topes que el alquiler residencial establece en las zonas tensionadas. ON ECONOMIA ha podido tener acceso a los primeros pleitos judiciales que podrían marcar jurisprudencia y detener este efecto multiplicativo que puede ser devastador para los inquilinos. Un problema, sin embargo, que ya se va arrastrando en los últimos tiempos si atendemos a las primeras conclusiones que nos llegan desde la jurisprudencia.
En concreto, tenemos citados dos casos en Mallorca y Málaga. Para entenderlo mejor, hay que definir los conceptos previamente. El abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, subraya que "sobre la temporalidad, algunos tribunales consideran que una duración contractual superior a un año excluye la temporalidad característica del arrendamiento de temporada, especialmente en aquellos casos en que se concatenan varios contratos de forma sucesiva – ya sea a través de novaciones modificativas o extintivas -, comportando un uso continuado de la vivienda para el arrendatario".
Ibiza y Málaga
En este sentido, es muy tajante LA SAP Baleares, Sec. 4.ª, nº95/2023, de 7 de marzo, al declarar que "la fijación de una duración de doce meses, por sí misma, excluye toda temporalidad en el uso del inmueble, ya que supone un uso seguido durando toda una anualidad sin excepción" en una vivienda de Ibiza. En el caso de LA SAP Málaga, Sec. 5.ª, nº21/2023, de 23 de enero, la simulación contractual es más evidente, ya que se llegaron a firmar tres contratos de temporada sobre una vivienda en Marbella sucesivos desde el año 2016 hasta el año 2019, siendo el último de ellos y en el cual se funda la acción de desahucio por expiración de plazo por un plazo de duración pactado de once meses. En este caso, el abogado Fuentes-Logo considera que se actuó "con buen criterio ya que la sentencia declaró que la firma de contratos de corta duración en el tiempo tuvo como finalidad burlarse las prórrogas legales del artículo 9 de la LAU en qué tenía derecho el arrendatario, por lo cual el plazo de este último contrato no ha expirado, ya que está en situación de prórroga legal".
¿Quién está empadronado?
En este sentido, conviene recordar que las cláusulas contractuales de renuncia a las prórrogas legales son nulas de pleno derecho para contravenir el artículo 6 de la LAU. Pero hay otros elementos que los inquilinos deben conocer para hacer frente a la posibilidad de que un alquiler temporal o turístico los pueda acabar haciendo fuera de su casa. Otro indicio o elemento a tener en cuenta para valorar en el caso concreto si ha existido simulación contractual es el relativo al padrón del arrendatario, de tal manera que si el arrendatario se encuentra empadronado en la vivienda arrendada y consta esta como domicilio en el contrato. "Por mucho que el contrato se califique como de temporada y que el plazo sea inferior al año de duración, los tribunales consideran que es un indicio relevante para determinar si hubo simulación contractual", añade Fuentes-Lojo.
¿Es válido el argumento por razones de trabajo?
En último término, queda tener en cuenta la causa de temporalidad por razones de trabajo. Este hecho puede suscitar dudas sobre si realmente es una causa válida por entender que estamos ante un arrendamiento de vivienda de temporada, y habrá que estar a las circunstancias concretas de este cambio de domicilio por razones de trabajo. "En este sentido, no es el mismo el arrendatario que se ha cambiado de ciudad por uno o dos años con su familia, que el arrendatario que arrincona la vivienda porque tiene que pasar unos días a la semana por razones de trabajo en una ciudad mientras su domicilio familiar y su familia sigue estando en la ciudad de origen, y por lo tanto, la vivienda arrendada no constituye su nuevo domicilio familiar, sino meramente una vivienda temporal. A nuestro juicio, en el primer caso, se trataría de un arrendamiento de vivienda habitual mientras que en el segundo de temporada", concluye Fuentes-Lojo.
La conclusión sobre todo es clara: a falta de una definición legal, no existe en la actualidad un concepto claro sobre contrato de arrendamiento de temporada. Si bien la Ley no modifica la regulación de los alquileres de temporada, anunció en la Disposición Adicional Quinta la creación de un grupo de trabajo para la mejora de su regulación en un plazo máximo de seis meses. Hasta ahora y habiendo transcurrido con creces este plazo no se ha aprobado ninguna regulación sobre esta particular tipología de contratos locativos, ni se lo espera.