Amb l'entrada en vigor de la nova Llei d'Habitatge, una de les parts més controvertides que els experts senyalen sobre la nova regulació és que es poden afavorir els lloguers de temporada per esquivar els topalls que el lloguer residencial estableix en les zones tensionades. ON ECONOMIA ha pogut tenir accés als primers plets judicials que podrien marcar jurisprudència i aturar aquest efecte multiplicador que pot ser devastador pels inquilins. Un problema però, que ja es va arrossegant en els darrers temps si atenem a les primeres conclusions que ens arriben des de la jurisprudència.
En concret, tenim citats dos casos a Mallorca i Màlaga. Per entendre-ho millor, cal definir els conceptes prèviament. L'advocat expert en dret immobiliari i professor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, subratlla que "sobre la temporalitat, alguns tribunals consideren que una durada contractual superior a un any exclou la temporalitat característica de l'arrendament de temporada, especialment en aquells casos en què es concatenen diversos contractes de forma successiva – ja sigui a través de novacions modificatives o extintives -, comportant un ús continuat de l'habitatge per l'arrendatari".
Eivissa i Màlaga
En aquest sentit és molt taxativa la SAP Balears, Sec. 4a, nº95/2023, de 7 de març, en declarar que "la fixació d'una durada de dotze mesos, per si mateixa, exclou tota temporalitat en l'ús de l'immoble, ja que suposa un ús continuat durant tota una anualitat sense excepció" en un habitatge d'Eivissa. En el cas de la SAP Màlaga, Sec. 5a, nº21/2023, de 23 de gener, la simulació contractual és més evident, ja que es van arribar a signar tres contractes de temporada sobre un habitatge a Marbella successius des de l'any 2016 fins a l'any 2019, sent l'últim d'ells i en el qual es funda l'acció de desnonament per expiració de termini per un termini de durada pactat d'onze mesos. En aquest cas, l'advocat Fuentes-Logo considera que es va actuar "amb bon criteri ja que la sentència va declarar que la signatura de contractes de curta durada en el temps va tenir com a finalitat burlar les pròrrogues legals de l'article 9 de la LAU a què tenia dret l'arrendatari, per la qual cosa el termini d'aquest últim contracte no ha expirat, ja que està en situació de pròrroga legal".
Qui està empadronat?
En aquest sentit, convé recordar que les clàusules contractuals de renúncia a les pròrrogues legals són nul·les de ple dret per contravenir l'article 6 de la LAU. Però hi ha altres elements que els inquilins han de conèixer per fer front a la possibilitat que un lloguer temporal o turístic els pugui acabar fent fora de casa seva. Un altre indici o element a tenir en compte per valorar en el cas concret si ha existit simulació contractual és el relatiu al padró de l'arrendatari, de tal manera que si l'arrendatari es troba empadronat en l'habitatge arrendat i consta aquesta com a domicili en el contracte. "Per molt que el contracte es qualifiqui com de temporada i que el termini sigui inferior a l' any de durada, els tribunals consideren que és un indici rellevant per determinar si hi va haver simulació contractual", afegeix Fuentes-Lojo.
És vàlid l'argument per raons de treball?
En darrer terme, queda tenir en compte la causa de temporalitat per raons de treball. Aquest fet pot suscitar dubtes sobre si realment és una causa vàlida per entendre que estem davant d' un arrendament d' habitatge de temporada, i caldrà estar a les circumstàncies concretes d' aquest canvi de domicili per raons de treball. "En aquest sentit, no és el mateix l'arrendatari que s'ha mudat de ciutat per un o dos anys amb la seva família, que l'arrendatari que arracona l'habitatge perquè ha de passar uns dies a la setmana per raons de feina en una ciutat mentre el seu domicili familiar i la seva família continua estant a la ciutat d'origen, i per tant, l'habitatge arrendat no constitueix el seu nou domicili familiar, sinó merament un habitatge temporal. Al nostre judici, en el primer cas, es tractaria d'un arrendament d'habitatge habitual mentre que en el segon de temporada", conclou Fuentes-Lojo.
La conclusió sobre tot plegat és clara: a falta d'una definició legal, no existeix en l'actualitat un concepte clar sobre contracte d'arrendament de temporada. Si bé la Llei no modifica la regulació dels lloguers de temporada, va anunciar en la Disposició Addicional Cinquena la creació d' un grup de treball per a la millora de la seva regulació en un termini màxim de sis mesos. Fins ara i havent transcorregut amb escreix aquest termini no s' ha aprovat cap regulació sobre aquesta particular tipologia de contractes locatius, ni se l' espera.