Pronto hará dos años que se aplica en zonas tensionadas de Cataluña, incluido Barcelona, un tope de precios al alquiler que limita las subidas de precios. El tope permitió que la subida de precios se moderara en los nuevos contratos en la capital catalana. En junio del año pasado (últimos datos disponibles), el precio medio en Barcelona era de 16,19 euros el metro cuadrado. En cambio, este jueves Pisos.com publica un informe en el que detalla que el precio es casi el doble, de 30,08 euros. Como resultado, el precio medio de un anuncio de un piso de 90 metros cuadrados es de 2.707 euros, casi el doble que los 1.450 de los contratos firmados y también el doble de los mismos anuncios en el año 2021. ¿Cómo es posible que los anuncios no se correspondieran con el precio de los contratos o del tope?
El tope se basa en un índice de referencia que a la vez se inspira en el precio medio del mercado. Este índice delimita el máximo precio que puedes poner por un alquiler teniendo en cuenta variables como el tamaño, la eficiencia energética, si es exterior o si tiene ascensor, etc. Pero solo los grandes tenedores y los pisos nuevos en el mercado deben cumplir este tope. Los pisos que ya estaban alquilados pueden mantener precios por encima del tope si respetan el precio del último contrato, siempre y cuando no suban este precio. Desde el pasado mes de enero, estas limitaciones también se aplican a los alquileres de temporada, mientras que los de habitaciones no pueden superar, con la suma de estancias, el total del precio de alquiler del piso.
Pero los portales inmobiliarios, que son intermediarios entre el propietario y el consumidor, se enfrentan a varios vacíos. Ferran Font, director de estudios y portavoz de Pisos.com y autor del último informe, explica: "Hace tiempo que intentamos ponernos en contacto con Vivienda para resolver algunas dudas y no hay manera". Aunque la ley les obliga a especificar si el anunciante es o no un gran tenedor, "de poco sirve si no tengo un registro para verificarlo", lamenta Font. El ministerio de Consumo ha dicho que investiga estas viviendas, pero la práctica continúa. Y, en cualquier caso, el cuerpo de inspectores es del Govern y no del ministerio.
Los portales también están obligados a facilitar al anunciante que informe del índice de referencia en cada anuncio, pero algunos ponen "no disponible". "Estamos obligados a facilitarlo, pero ellos a veces optan por no hacerlo, como sucede con la eficiencia energética", dice Font.
Yo, finalmente, tampoco es fácil comprobar si los precios de propietarios que no son grandes tenedores respetan el precio del contrato anterior, porque no tienen la obligación de subir en el anuncio el precio del contrato anterior. "Se han puesto algunas multas a anunciantes que han puesto el precio por encima de lo que les marca la ley a pesar de haberles avisado. Pero nosotros estamos defendiendo que hay jurisprudencia europea que demuestra que nosotros somos intermediarios y no tenemos las responsabilidades", explica Font.
El noviembre del año pasado, el Incasòl publicó los últimos datos de nuevos contratos de alquiler en Barcelona y la Generalitat celebró que seguían en la línea de la contención. Los precios en Barcelona subieron un 4,4% en el segundo trimestre de 2025 en comparación con el primer trimestre, pero mostraban una caída del 4,9% en comparación con fechas antes de la aplicación del tope. A 12 de febrero, todavía no hay datos de los siguientes trimestres.
El consenso entre el sector es que el tope está concediendo cierta estabilidad a las personas que están de alquiler, a quienes no se les puede subir el precio por encima del IPC o del tope en las renovaciones de contrato, pero complica mucho la vida a quien quiere acceder al mercado en una ciudad donde los hogares aumentan a un ritmo mucho más elevado que la oferta de vivienda. "Los contratos han caído un 30% en muchos barrios y el mercado se está reduciendo", dice Font.
La gran cantidad de demanda hace que los pisos de mejor precio no lleguen a los portales inmobiliarios porque se venden solo con el boca a boca y esto genera "cada vez menos oferta publicada en los portales y en el mercado mientras hay récords de venta", comenta Font. "Nunca se habían vendido tantos pisos como ahora, solo antes de la burbuja", dice Font, que alerta además de que la creación de hogares en el estado es de 250.000 anuales "y estamos creando solo 100.000 viviendas". Un decalaje muy complicado de cubrir con la escasa oferta de alquiler a unos precios que, en los anuncios, no reflejan las regulaciones del tope.