Aviat farà dos anys que s'aplica a zones tensionades de Catalunya, inclòs Barcelona, un topall de preus al lloguer que limita les pujades de preus. El topall va permetre que la pujada de preus es moderés en els nous contractes a la capital catalana. El juny de l'any passat (últimes dades disponibles), el preu mitjà a Barcelona era de 16,19 euros el metre quadrat. En canvi, aquest dijous Pisos.com publica un informe en el qual detalla que el preu és gairebé el doble, de 30,08 euros. Com a resultat, el preu mitjà d'un anunci d'un pis de 90 metres quadrats és de 2.707 euros, gairebé el doble que els 1.450 dels contractes signats i també el doble dels mateixos anuncis l'any 2021. Com és possible que els anuncis no es corresponin amb el preu dels contractes o del topall?
El topall es basa en un índex de referència que a la vegada s'inspira en el preu mitjà del mercat. Aquest índex delimita el màxim preu que pots posar per un lloguer tenint en compte variables com la mida, l'eficiència energètica, si és exterior o si té ascensor, etc. Però només els grans tenidors i els pisos nous al mercat han de complir aquest topall. Els pisos que ja estaven llogats poden mantenir preus per sobre del topall si respecten el preu del darrer contracte, sempre i quan no pugin aquest preu. Des del passat mes de gener, aquestes limitacions també s'apliquen als lloguers de temporada, mentre que els d'habitacions no poden superar, amb la suma d'estances, el total del preu de lloguer del pis.
Però els portals immobiliaris, que són intermediaris entre el propietari i el consumidor, s'enfronten a diversos buits. Ferran Font, director d'estudis i portaveu de Pisos.com i autor del darrer informe, explica: "Fa temps que intentem posar-nos en contacte amb Habitatge per resoldre alguns dubtes i no hi ha manera". Tot i que la llei els obliga a especificar si l'anunciant és o no un gran tenidor, "de poc serveix si no tinc un registre per verificar-ho", lamenta Font. El ministeri de Consum ha dit que investiga aquests habitatges, però la pràctica continua. I, en qualsevol cas, el cos d'inspectors és del Govern i no del ministeri.
Els portals també estan obligats a facilitar a l'anunciant que informi de l'índex de referència en cada anunci, però alguns posen "no disponible". "Estem obligats a facilitar-ho, però ells de vegades opten per no fer-ho, com succeeix amb l'eficiència energètica", diu Font.
I, finalment, tampoc no és fàcil comprovar si els preus de propietaris que no són gran tenidors respecten el preu del contracte anterior, perquè no tenen l'obligació de pujar en l'anunci el preu del contracte anterior. "S'han posat algunes multes a anunciants que han posat el preu per sobre del que els marca la llei tot i haver-los avisat. Però nosaltres estem defensant que hi ha jurisprudència europea que demostra que nosaltres som intermediaris i no tenim les responsabilitats", explica Font.
El novembre de l'any passat, l'Incasòl va publicar les darreres dades de nous contractes de lloguer a Barcelona i la Generalitat va celebrar que seguien en la línia de la contenció. Els preus a Barcelona van pujar un 4,4% al segon trimestre de 2025 en comparació amb el primer trimestre, però mostraven una caiguda del 4,9% en comparació amb dates abans de l'aplicació del topall. A 12 de febrer, encara no hi ha dades dels següents trimestres.
El consens entre el sector és que el topall està concedint certa estabilitat a les persones que estan de lloguer, a qui no se'ls pot pujar el preu per sobre de l'IPC o del topall en les renovacions de contracte, però complica molt la vida a qui vol accedir al mercat en una ciutat on les llars augmenten a un ritme molt més elevat que l'oferta d'habitatge. "Els contractes han caigut un 30% en molts barris i el mercat s'està reduint", diu Font.
La gran quantitat de demanda fa que els pisos de millor preu no arribin als portals immobiliaris perquè volen només amb el boca-orella i això genera "cada cop menys oferta publicada als portals i al mercat mentre hi ha rècords de venda", comenta Font. "Mai no s'havien venut tants de pisos com ara, només abans de la bombolla", diu Font, que alerta a més que la creació de llars a l'estat és de 250.000 anuals "i estem creant només 100.000 habitatges". Un decalatge molt complicat de cobrir amb l'escassa oferta de lloguer a uns preus que, en els anuncis, no reflecteixen les regulacions del topall.