Cuando los ahorros son insuficientes para comprar un piso, pero el alquiler es demasiado elevado, existe una tercera vía para acceder a una vivienda, menos frecuente y desconocida, pero que tiene relevancia en otros países y crece en Catalunya. Se trata de la vivienda cooperativa, que te permite pagar como socio una cesión de uso. Sostre Cívic es su máximo exponente en Catalunya: ya tiene más de veinte años de vida y el próximo sábado día 15 inaugura en Sant Andreu, en Barcelona, una promoción de 62 viviendas, la más grande de un paquete de 350 con financiación del Banco Europeo de Desarrollo.
En total, Sostre Cívic recibió 31 millones de financiación del Banco Europeo de Desarrollo que ha utilizado como financiación que le ha servido para promover la construcción de 300 viviendas, 25 de ellas ya en promoción en Lleida, 100 en obras en Barcelona entre la promoción de Sant Andreu y otra de convivencia senior en Sarrià, y el resto en diferentes promociones en Manresa, Granollers, Vilafranca del Penedés y 111 más aún por definir.
En total, la cartera de viviendas de Sostre Cívic, entre viviendas donde ya viven socios, otras en obras y otras en promoción, es de 668 viviendas y 129 millones de inversión, además de las 111 unidades comprometidas y por definir.
¿Cómo funciona?
Los socios de la cooperativa, que pagan trimestralmente una cuota de 35 euros, deben pagar un precio de entrada para acceder a la cesión de una de las viviendas. Actualmente, hay una base social de 2.100 socios y socias, "con una estructura participativa democrática", explica José Téllez, responsable de comunicación de Sostre Cívic.
Para acceder a una promoción de vivienda, se asignan en función del interés de los socios y de su antigüedad. Es decir, entre quienes muestran interés por las promociones de vivienda, acceden por orden de más antiguo a más nuevo.
Los socios aportan aproximadamente entre un 10 y un 15% del capital inicial de las promociones de vivienda, entre los 2.500 euros en las promociones obtenidas por tanteo y retracto y los 30.000 en los casos más caros de nueva construcción. Esta aportación se retorna cuando la persona decide abandonar el proyecto. Mientras vive en ella, aporta una mensualidad que va de los 300 a los 800 euros mensuales.
Gracias a la desaparición de los márgenes empresariales y a la cesión gratuita de suelo público, la cooperativa consigue estos costes inferiores a los precios de mercado. "Esto no habría sido posible sin la ayuda de la administración pública, concretamente del Ayuntamiento de Barcelona que hace 10 años apostó por una primera promoción", explica Téllez.
Financiación y modelo de negocio
El resto de los capitales para las promociones son préstamos. Más allá de los 30 millones del Banco Europeo de Desarrollo, Sostre Cívic tiene financiados actualmente 18 millones con el Institut Català de Finances, 10 millones con la banca ética Fiare, 4,5 con el ICO, 3 con Caixa d'Enginyers y un millón con Coop57. "La banca tradicional no nos quiere financiar", dice Téllez, con la excepción de Kutxabank que está a punto de aprobar un préstamo.
Más allá de los préstamos, han recibido una subvención de 2 millones de los fondos Next Generation. En 2024, Sostre Cívic ingresó 2,252 millones de euros y gastó 2,162. 884.000 euros los percibió de la gestión de las promociones, 765.000 de las cuotas mensuales de viviendas, 480.000 de subvenciones y 76.000 de formaciones. Tuvo, pues, un beneficio de unos 90.000 euros.
En salarios se gastaron 713.880 euros, 322.000 fueron gastos financieros para pagar los préstamos, 324.000 en servicios profesionales externos y 232.189 euros en amortizaciones.
Las decisiones se toman en asamblea general a votación de los socios, que escogen también el consejo rector que representa y dirige a la cooperativa. Eva Ortigosa es la directora de proyectos y Carlos Alcoba, el presidente del consejo rector.
Más allá de la actividad económica, la cooperativa mantiene también un papel activista. La semana pasada, Sostre Cívic compró una vivienda para salvar a un vecino, Juanjo, de un desahucio en Ciutat Meridiana. Juanjo pagará ahora un alquiler por debajo del mercado en una vivienda que gestionará la cooperativa.
La inspiración de Copenhague
"Debe ser una opción para que la gente se quede a vivir. En Copenhague, 3 de cada 10 pisos son cooperativos porque en los 80 una ley determinaba que si el 50+1% de los inquilinos de una finca quería comprar una vivienda, el propietario estaba obligado a vendérsela. Con los fondos que están desahuciando a gente debe ser una opción, porque no es la administración pública quien debe comprar las viviendas, sino que debe poner instrumentos", desarrolla Téllez.
La Morada, La Raval, Ruderal, La Borda o La Chalmeta son otras cooperativas que gestionan viviendas en Barcelona y Cataluña, que en total cuenta hoy con 67 proyectos y más de 1.200 viviendas en marcha de estos tipos, de los cuales 20 proyectos y 465 están en Barcelona. De estos, un 90% se han desarrollado con suelo público cedido por el Ayuntamiento. Todo comenzó con un proyecto piloto en 2014 que abrió la puerta al Convenio ESAL (Entidades Sin Ánimo de Lucro), firmado en 2020 y que permite la adjudicación directa de suelo público a cooperativas y fundaciones de vivienda social.
El objetivo es que se lleguen a promover 1.000 viviendas de este tipo en 10 años, según datos publicados por la Federación de Cooperativas de Viviendas de Cataluña y del Observatorio Cataluña.