La plusvalía municipal penaliza con fuerza las ganancias obtenidas por la transmisión de inmuebles a corto plazo para desincentivar operaciones especulativas. Así pues, la tributación por la plusvalía obtenida de la venta de un piso comprado en los dos últimos años llega a dispararse un 325% ante el antiguo método de cálculo. Pero ante esta, hay otra interesante que lo compensa: la plusvalía entendida únicamente como ganancia.

Hay que diferenciar en la compraventa de una casa, la plusvalía (ganancia) que se puede generar cuando se compra y vende posteriormente por un valor mayor, y la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. En el primer caso podemos estar exentos del pago, en el segundo no nos libra nadie de pasar por caja, y en casos excepcionales según la sentencia del Tribunal Constitucional solo se refiere a los supuestos en que se acredite que no ha habido incremento de valor en el momento de la transmisión del terreno.

La clave: vender y comprar en dos años

Uno de los incentivos fiscales con que cuenta la vivienda habitual de cada contribuyente es la posibilidad de no tributar por la plusvalía obtenida en la venta siempre que se reinvierta el importe de esta venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta; por lo tanto, es totalmente posible comprar primero la vivienda que constituirá tu vivienda habitual futura y venderla posteriormente. El plazo de los dos años es improrrogable, incluso por incumplimiento del plazo de entrega por el promotor que es una causa no imputable al contribuyente.

A efectos de este incentivo fiscal se entiende vivienda habitual donde haya residido durante al menos tres años, por lo cual la venta en un momento anterior no contaría tampoco con este incentivo. Y para poder tener una exención del 100% de la plusvalía hay que reinvertir el 100% del importe obtenido en la venta, ya que la reinversión de una cantidad inferior hará que la exención se practique en proporción a esta reinversión.

¿Y para mayores de sesenta y cinco años?

Solo en el caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años no habrá que reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, ya que los mayores que venden su vivienda habitual están exentos de pagar esta plusvalía en el impuesto de la renta de las personas físicas.

¿Y el impuesto municipal?

 

En paralelo, hay que tener en cuenta la "plusvalía municipal" o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto que cobran los ayuntamientos sobre el aumento del valor de los solares urbanos cuando alguien transmite una propiedad, es decir, cuando la vendes o cuando la recibes por una herencia o una donación. Para calcular si ha existido este incremento, tienes que restar el valor que tenía el terreno, tiempo atrás cuando lo adquiriste del que se le asigna cuando lo transmitas. Si el resultado es positivo, hay que pagar el impuesto, pero si ha habido pérdidas no hay que tributar.  ¡Pero ojo!, porque, aunque no haya incremento, sí que hay que presentar la liquidación. Además, solo se paga al transmitir un terreno urbano, que son los que tienen recibo de IBI urbano, no rústico.

Otros casos en los que no pagarías el IIVTNU son:

  • Por aportaciones o adjudicaciones entre cónyuges en régimen de gananciales.
  • Por transmisiones al cónyuge o a los hijos derivadas de sentencias de separación o divorcio.
  • Por disolución de comunidades de bienes sin excesos de adjudicación: por ejemplo, cuando varios hermanos heredan un único inmueble y se le adjudica a uno de ellos que compensa a los demás en metálico.

Además, están exentas de este impuesto las transmisiones por ejecuciones hipotecarias o dación en pago para cancelar hipotecas de la vivienda habitual; los inmuebles de un conjunto histórico-artístico o declarados de interés cultural, siempre que los propietarios hayan hecho mejoras; y, solo en Navarra, las transmisiones entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes.

La persona que debe pagar depende del tipo de operación:

  • En ventas, es el vendedor, excepto si no reside en España, y en este caso lo sustituye el comprador. En las ventas entre residentes, se puede pactar que pague el comprador, pero el vendedor sigue siendo el responsable ante el ayuntamiento en caso de impagos o irregularidades.
  • En las herencias, lo pagan los herederos, ya hereden la propiedad plena, el usufructo o la nuda propiedad. El impuesto se reparte entre el usufructuario y el nudo propietario en proporción con el valor de los derechos que adquiere cada uno.
  • En las permutas se pagan dos plusvalías, una por cada vendedor que transmite un inmueble.
  • En las donaciones, paga quien recibe el inmueble, el donatario.

Para determinar cuánto pagarás por este impuesto, hay que proceder en varios pasos:

  1. Calcule el ganancia que ha obtenido al transmitir el inmueble.
  2. Determine la base imponible sobre la que se aplicará el impuesto en función de cuánto ha ganado y en qué tiempo (los años que han pasado entre la adquisición y la transmisión). Hacienda admite dos maneras diferentes de hacerlo, que dan como resultado importes diferentes. Elegir el método más favorable al calcular la base le ofrece la posibilidad de ahorrar.
  3. Calcule la cuota aplicando el tipo impositivo que corresponde a su municipio, y que en algunos varía en función de los años que hayan transcurrido.