El pasado mes de enero, el Congreso derogó el real decreto que contemplaba diversas medidas, entre ellas, la actualización de los coeficientes de plusvalía municipal en 2026. Ahora, el Gobierno ha aprobado otro decreto que deberá someterse al Congreso. Para ello, ha retirado de la llamada Ley Omnibus, algunas medidas como la revalorización de las pensiones para agilizar su aprobación; pero el resto sigue pendiente. La ley no vio la luz por la oposición de los partidos PP, Vox, Junts y UPN.
Pero, a diferencia de otras medidas, el Gobierno ha decidido mantener los coeficientes máximos que se aplican al cálculo del impuesto de la plusvalía municipal en operaciones de venta de inmuebles, al no incluirlo en los decretos aprobados. Por ello, han quedado sin efecto los nuevos coeficientes para calcular la plusvalía municipal, aplicables a las transmisiones efectuadas desde el 2 de enero de 2026, publicados en BOE con el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre.
El impuesto de plusvalía es un impuesto municipal que se paga al ayuntamiento y que se basa en el aumento del valor oficial del terreno entre las fechas de compra y venta de una propiedad.
Los coeficientes actuales provienen de una ley de 2021 que modificaba la regulación, a raíz de diversas sentencias que declararon inconstitucionales algunos artículos. Por aquel entonces, muchos propietarios se encontraron obligados a pagar el impuesto a pesar de que el valor del terreno sobre el que se construyeron sus viviendas no había aumentado.
Desde entonces, se permite al contribuyente elegir si paga el impuesto sobre el incremento real de valor del inmueble -es decir, el precio de venta menos el precio de compra- o con el llamado sistema objetivo de cálculo. Este sistema consiste en aplicar unos coeficientes sobre el valor catastral del terreno en función del número de años transcurridos desde la operación. Cada año, Hacienda fija los coeficientes máximos, que los ayuntamientos pueden rebajar hasta un 15%.
En la actualidad, como en 2025, también se tumbaron en el Congreso los coeficientes contemplados para ese año; se aplican en función de las tasas determinadas en 2024. Según el municipio, los tipos máximos de este coeficiente eran del 3,7% para inmuebles poseídos entre 1 y 5 años, del 3,5% para un periodo de hasta 10 años, del 3,2% para un periodo de hasta 15 años y del 3% para un periodo de hasta 20 años.
Un mes de aplicación
Dado que la revisión de coeficientes se publicó en el BOE a finales de diciembre de 2025, puede darse el caso que algunas personas hayan procedido a la venta de algún activo inmobiliario entre esa fecha y el pasado 27 de enero, cuando el Congreso tumbó la aprobación definitiva. Si se da el caso y el ayuntamiento correspondiente ha aplicado la plusvalía, habrá que revisar que se han aplicado los coeficientes correctos, y en caso contrario surgirá el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos.