La plusvàlua municipal penalitza amb força els guanys obtinguts per la transmissió d'immobles a curt termini per desincentivar operacions especulatives. Així doncs, la tributació per la plusvàlua obtinguda de la venda d'un pis comprat els dos últims anys arriba a disparar-se un 325% davant l'antic mètode de càlcul. Però davant d'aquesta, hi ha una altra d'interessant que ho compensa: la plusvàlua entesa únicament com a guany.

Cal diferenciar en la compravenda d'una casa, la plusvàlua (guany) que es pot generar quan es compra i ven posteriorment per un valor més gran, i la plusvàlua municipal, també coneguda com a Impost sobre l'Increment de Valor de Terrenys de Natura Urbana. En el primer cas podem estar exempts del pagament, en el segon no ens lliura ningú de passar per caixa, i en casos excepcionals segons la sentència del Tribunal Constitucional només es refereix als supòsits en què s'acrediti que no hi ha hagut increment de valor en el moment de la transmissió del terreny.

La clau: vendre i comprar en dos anys

Un dels incentius fiscals amb què compta l'habitatge habitual de cada contribuent és la possibilitat de no tributar per la plusvàlua obtinguda en la venda sempre que es reinverteixi l'import d'aquesta venda en l'adquisició d'un nou habitatge habitual en el termini dels dos anys anteriors o posteriors a la venda; per tant, és totalment possible comprar primer l'habitatge que constituirà el teu habitatge habitual futur i vendre'l posteriorment. El termini dels dos anys és improrrogable, fins i tot per incompliment del termini de lliurament pel promotor que és una causa no imputable al contribuent.

A efectes d'aquest incentiu fiscal s'entén habitatge habitual on hagi residit durant almenys tres anys, per la qual cosa la venda en un moment anterior no comptaria tampoc amb aquest incentiu. I per poder tenir una exempció del 100% de la plusvàlua cal reinvertir el 100% de l'import obtingut a la venda,, ja que la reinversió d'una quantitat inferior farà que l'exempció es practiqui en proporció a aquesta reinversió.

I per a majors de seixanta-cinc anys?

Només en el cas que el contribuent sigui major de 65 anys no caldrà reinvertir l'import obtingut en la venda del seu habitatge habitual, ja que els més grans que venen el seu habitatge habitual estan exempts de pagar aquesta plusvàlua a l'impost de la renda de les persones físiques.

I l'impost municipal?

En paral·lel, cal tenir en compte la “plus validesa municipal” o Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Natura Urbana (IIVTNU) és un impost que cobren els ajuntaments sobre l'augment del valor dels solars urbans quan algú transmet una propietat, és a dir, quan la vens o quan la reps per una herència o una donació. Per calcular si ha existit aquest increment, has de restar el valor que tenia el terreny, temps enrere quan el vas adquirir del que se li assigna quan el transmetis. Si el resultat és positiu, cal pagar l'impost, però si hi ha hagut pèrdues no cal tributar.  Però compte!, perquè, encara que no hi hagi increment, sí que cal presentar la liquidació. A més, només es paga en transmetre un terreny urbà, que són els que tenen rebut d'IBI urbà, no rústic.

Altres casos en què no pagaries l'IIVTNU són:

  • Per aportacions o adjudicacions entre cònjuges en règim de guanys.
  • Per transmissions al cònjuge o als fills derivades de sentències de separació o divorci.
  • Per dissolució de comunitats de béns sense excessos d'adjudicació: per exemple, quan diversos germans hereten un únic immoble i se li adjudica a un d'ells que compensa els altres en metàl·lic.

A més, estan exemptes d'aquest impost les transmissions per execucions hipotecàries o dació en pagament per cancel·lar hipoteques de l'habitatge habitual; els immobles d'un conjunt historicoartístic o declarats d'interès cultural, sempre que els propietaris hagin fet millores; i, només a Navarra, les transmissions entre cònjuges o entre ascendents i descendents.

La persona que heu de pagar depèn del tipus d'operació:

  • En vendes, és el venedor, excepte si no resideix a Espanya, i en aquest cas el substitueix el comprador. A les vendes entre residents, es pot pactar que pagui el comprador, però el venedor continua sent el responsable davant de l'ajuntament en cas d'impagaments o irregularitats.
  • A les herències, ho paguen els hereus, ja hereten la propietat plena, l'usdefruit o la nua propietat. L'impost es reparteix entre l'usufructuari i el nu propietari en proporció amb el valor dels drets que adquireix cadascun.
  • A les permutes es paguen dues plusvàlues, una per cada venedor que transmet un immoble.
  • A les donacions, paga qui rep l'immoble, el donatari.

Per determinar quant pagaràs per aquest impost, cal procedir en diversos passos:

  1. Calculeu quin ha estat el guany a transmetre l'immoble.
  2. Determineu la base imposable sobre la qual s'aplicarà l'impost en funció de quant has guanyat i en quin temps (els anys que han passat entre l'adquisició i la transmissió). Hisenda admet dues maneres diferents de fer-ho, que donen com a resultat imports diferents. Triar el mètode més favorable en calcular la base t'ofereix la possibilitat d'estalviar.
  3. Calcular la quota aplicant el tipus impositiu que correspon al teu municipi, i que en alguns vària en funció dels anys que hagin transcorregut.