El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un criterio unificado que supone un cambio de tercio en la interpretación de la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). La resolución reconoce el derecho de los contribuyentes a deducirse en la declaración de la renta las cantidades destinadas a cancelar la hipoteca de su vivienda habitual cuando esta se vende, siempre que el préstamo se hubiera contraído antes de diciembre de 2012. Este dictamen resuelve una controversia latente entre la Agencia Tributaria y los contribuyentes, y aclara un escenario común en las transacciones inmobiliarias: la amortización del préstamo con los fondos obtenidos de la misma venta.

Hasta ahora, la Agencia Tributaria mantenía una posición inflexible en este supuesto. Su postura se basaba en el hecho de que, en el momento de la cancelación del préstamo, el inmueble ya no constituía la vivienda habitual del contribuyente. Su argumento era que las cantidades satisfechas para la amortización "se pagan cuando ya no es su vivienda habitual, ya que es precisamente por su transmisión que se dispone de esas cantidades, que han constituido el precio de venta". De esta manera, Hacienda denegaba sistemáticamente esta deducción en las últimas declaraciones del IRPF relacionadas con la vivienda.

El TEAC, órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, pero con funciones resolutorias, rechaza esta interpretación y ofrece una visión mucho más práctica y ajustada a la realidad de las operaciones financieras. El tribunal argumenta que, en primer lugar, no es habitual vender una vivienda con cargas, como una hipoteca activa. Por eso, es una práctica común que en la escritura de venta se proceda simultáneamente a la transmisión de la propiedad y a la cancelación del préstamo hipotecario con parte de los fondos obtenidos.

La resolución señala que el hecho de que el préstamo se cancele con dinero proveniente de la venta "no tiene ninguna transcendencia". Lo que resulta relevante, según el TEAC, es la causa por la que se paga, y esta no es otra que "extinguir el préstamo hipotecario que grababa la que era la vivienda habitual hasta ese momento, o hasta unos pocos días antes". En otras palabras, el destino final del dinero es liquidar la deuda que se contrajo para la adquisición del hogar, una inversión que, en su esencia, sigue siendo deducible.

¿Quién se beneficia de esta decisión?

Este cambio de doctrina beneficia exclusivamente a los ciudadanos que adquirieron su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Esta fecha es crucial, ya que fue entonces cuando se modificó la Ley del IRPF y se suprimió la posibilidad de deducirse las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda habitual para las compras realizadas a partir de 2013.

Para quien compró antes de esa fecha, el derecho a la deducción se mantiene con un límite máximo de 9.040 euros. La sentencia del TEAC, que unifica criterios y sirve de referencia para casos futuros, establece que los contribuyentes en esta situación pueden disfrutar de la deducción por inversión en vivienda habitual, incluyendo las cantidades obtenidas por la venta que se destinaron específicamente a saldar el préstamo hipotecario.

Esta decisión abre la puerta a que numerosos contribuyentes que vendieron su hogar en los últimos años y vieron denegada esta deducción puedan presentar reclamaciones. Los afectados que se encuentren en este supuesto podrían solicitar una rectificación de sus declaraciones del IRPF dentro del plazo legal, o bien interponer un recurso en caso de que ya hubieran iniciado una vía de reclamación y esta les hubiera sido desestimada siguiendo la vieja doctrina.

En definitiva, se trata de una victoria para el ciudadano de a pie, que ve cómo se reconoce un derecho fiscal que, según el tribunal, siempre debería haber sido suyo, y se ajusta la normativa a la práctica común y al espíritu de la ley, más allá de las interpretaciones literales que pueden resultar injustas.