El Ministerio de Consumo ha identificado que cobrar por gastos de gestión y pedir más de un mes de fianza están entre las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de alquiler de vivienda habitual. El departamento gubernamental explica que estas acciones han sido declaradas judicial o legalmente abusivas, pero que se siguen encontrando de manera recurrente en la contratación inmobiliaria.
De esta forma, explica que solicitar el abono de los gastos de gestión o formalización del contrato debe ser abonado por el arrendador en base al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que las agencias no pueden trasladar estos costes a los inquilinos.
En este punto, advierte de que esta prohibición se aplica "con independencia del nombre que reciban dichos gastos, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del arrendador", como la puesta en alquiler del inmueble, la gestión de visitas o la recopilación de información.
Por otro lado, según el artículo 36 de la LAU, se determina que en los arrendamientos de vivienda es obligatorio aportar una fianza equivalente a una mensualidad de la renta y que, de manera adicional, puede pactarse una garantía adicional —para asegurar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario— que no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Todas las cantidades que superen estos límites legales serán consideradas abusivas.
Otra de las prácticas abusivas más frecuentes es la indemnización por demora en el desalojo. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios admite la posibilidad de pactar de forma anticipada indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sea "desproporcionadamente elevada".
En este sentido, los juzgados vienen entendiendo que existe esta desproporcionalidad y, por tanto, la cláusula es abusiva, cuando la indemnización a cantidades que alcanzan el triple de la renta diaria del contrato.
Gastos procesales y devolución de la fianza
También es común que el contrato incluya contenido que no ha sido negociado por ambas partes, sino impuesto de forma unilateral, por lo que todas las cláusulas deben ser incluidas de manera pactada, y que la devolución de la fianza vaya vinculada a cumplir la totalidad de la duración del contrato, cuando por ley, el inquilino puede rescindir el contrato con 30 días de antelación siempre que hayan transcurrido seis meses desde la firma del contrato.
Por último, también ha comprobado que es frecuente la imposición de gastos procesales de forma general por incumplimiento del contrato. Los juzgados han considerado nulas aquellas cláusulas que imponen de forma general al arrendatario la asunción de los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual, incluidos los previstos en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Este tipo de estipulaciones suelen prever de manera genérica que el inquilino deba asumir todos los gastos judiciales, sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto, como la posibilidad de allanamiento del arrendatario, la necesidad de reclamaciones extrajudiciales del arrendador, o la concurrencia de dudas de hecho o de derecho que en cada caso concreto pueden excepcionar la regla general que se limita a recoger la cláusula contractual.
La jurisprudencia ha señalado que la atribución al arrendatario de todos los gastos y costas judiciales es una causa de abusividad evidente, además de contraria a las reglas sobre costas.
Recomienda a los inquilinos que revisen sus contratos
Con todo ello, Consumo ha recordado a los arrendatarios que pueden revisar sus contratos para detectar posibles cláusulas abusivas y presentar las correspondientes reclamaciones para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de arrendamientos.
En este sentido, el Ministerio remitirá en los próximos días estas cláusulas tanto a las organizaciones representativas del sector arrendador —patronales e inmobiliarias— como a las entidades representativas de los arrendatarios, incluyendo sindicatos y asociaciones de consumidores y usuarios, con el objetivo de contribuir a prevenir posibles vulneraciones y favorecer una correcta aplicación de la ley.
La mayoría de estas prácticas ya fueron recogidas en un informe anterior encargado por el Ministerio de Consumo sobre cláusulas y prácticas abusivas en contratos de alquiler y compraventa de vivienda.