El Ministeri de Consum ha identificat que cobrar per despeses de gestió i demanar més d'un mes de fiança estan entre les clàusules abusives més freqüents en els contractes de lloguer d'habitatge habitual. El departament governamental explica que aquestes accions han estat declarades judicialment o legalment abusives, però que es continuen trobant de manera recurrent en la contractació immobiliària.
D'aquesta manera, explica que sol·licitar l'abonament de les despeses de gestió o formalització del contracte ha de ser abonat per l'arrendador sobre la base de l'article 20.1 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), per la qual cosa les agències no poden traslladar aquests costos als inquilins.
En aquest punt, adverteix que aquesta prohibició s'aplica "amb independència del nom que rebin aquestes despeses, sempre que corresponguin a serveis prestats en benefici de l'arrendador", com la posada per a llogar de l'immoble, la gestió de visites o la recopilació d'informació.
D'altra banda, segons l'article 36 de la LAU, es determina que en els arrendaments d'habitatge és obligatori aportar una fiança equivalent a una mensualitat de la renda i que, de manera addicional, es pot pactar una garantia addicional —per assegurar el compliment del contracte per part de l'arrendatari— que no podrà excedir de dues mensualitats de renda. Totes les quantitats que superin aquests límits legals seran considerades abusives.
Una altra de les pràctiques abusives més freqüents és la indemnització per demora en el desallotjament. La Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris admet la possibilitat de pactar de forma anticipada indemnitzacions per incompliment contractual de l'inquilí, sempre que no sigui "desproporcionadament elevada".
En aquest sentit, els jutjats han entès que existeix aquesta desproporcionalitat i, per tant, la clàusula és abusiva, quan la indemnització a quantitats que assoleixen el triple de la renda diària del contracte.
Despeses processals i devolució de la fiança
També és comú que el contracte inclogui contingut que no ha estat negociat per ambdues parts, sinó imposat de forma unilateral, per la qual cosa totes les clàusules han de ser incloses de manera pactada, i que la devolució de la fiança vagi vinculada a complir la totalitat de la durada del contracte, quan per llei, l'inquilí pot rescindir el contracte amb 30 dies d'antelació sempre que hagin transcorregut sis mesos des de la signatura del contracte.
Finalment, també ha comprovat que és freqüent la imposició de despeses processals de forma general per incompliment del contracte. Els jutjats han considerat nul·les aquelles clàusules que imposen de forma general a l'arrendatari l'assumpció de les despeses processals derivades de l'incompliment contractual, inclosos els previstos en els articles 394 i següents de la Llei d'Enjudiciament Civil (LEC).
Aquest tipus d'estipulacions solen preveure de manera genèrica que l'inquilí hagi d'assumir totes les despeses judicials, sense tenir en compte les circumstàncies del cas concret, com la possibilitat d'aplanament de l'arrendatari, la necessitat de reclamacions extrajudicials de l'arrendador, o la concurrència de dubtes de fet o de dret que en cada cas concret poden exceptuar la regla general que es limita a recollir la clàusula contractual.
La jurisprudència ha assenyalat que l'atribució a l'arrendatari de totes les despeses i costes judicials és una causa d'efusivitat evident, a més de contrària a les regles sobre costes.
Recomana als inquilins que revisin els seus contractes
Amb tot això, Consum ha recordat als arrendataris que poden revisar els seus contractes per detectar possibles clàusules abusives i presentar les corresponents reclamacions per assegurar el compliment de la normativa vigent en matèria d'arrendaments.
En aquest sentit, el Ministeri remetrà en els pròxims dies aquestes clàusules tant a les organitzacions representatives del sector arrendador —patronals i immobiliàries— com a les entitats representatives dels arrendataris, incloent-hi sindicats i associacions de consumidors i usuaris, amb l'objectiu de contribuir a prevenir possibles vulneracions i afavorir una correcta aplicació de la llei.
La majoria d'aquestes pràctiques ja van ser recollides en un informe anterior encarregat pel Ministeri de Consum sobre clàusules i pràctiques abusives en contractes de lloguer i compravenda d'habitatge.