Según el estudio Desafíos del urbanismo sostenible de la Cátedra de Empresa Vivienda y Futuro de la Universitat Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya, la media anual de viviendas nuevas en Catalunya construidas entre 2013 y 2024 se ha situado en unas 9.094 unidades. Esta cifra, cuando se contrasta con las 42.334 viviendas anuales que se construían entre 1991 y 2000. Este descenso se produce en un contexto demográfico en el que Cataluña experimenta un crecimiento sostenido de población que intensifica la presión sobre el mercado, según señala el estudio. La combinación de estos dos factores ha generado una presión al alza sobre los precios que excluye progresivamente amplios sectores de la población del mercado de la vivienda.

La comparación entre períodos resulta especialmente elocuente. Durante la década de los noventa, Catalunya era un motor inmobiliario que generaba unas 116 viviendas diarias. Hoy, esta cifra se ha reducido a aproximadamente 25 viviendas diarias. Esta drástica reducción no responde a una disminución de la demanda sino a factores estructurales que han frenado la capacidad productiva del sector, entre los cuales se encuentran dificultades de acceso al suelo, incremento de costes materiales, complejidad administrativa y restricciones financieras.

En el ámbito estatal, la contracción también es notable pero menos aguda. La media anual ha pasado de 282.284 viviendas a 72.002 viviendas, una reducción del 75%. Sin embargo, la situación catalana es particularmente preocupante si se analiza la ratio de construcción por habitante. Catalunya se configura como el territorio del Estado con una menor construcción de vivienda nueva por habitante.

Este desajuste pone de manifiesto una desconexión preocupante entre la planificación urbanística, las políticas de vivienda y la realidad demográfica y social del territorio. La insuficiencia productiva genera efectos en cadena: se incrementa la presión sobre el parque de vivienda existente, se acelera el envejecimiento del patrimonio inmobiliario y se limita la movilidad residencial.

Uno de los aspectos más relevantes del análisis es la evolución de la vivienda protegida. En Catalunya, este tipo de vivienda ha aumentado hasta representar el 14% del total en la última década, superando el 9% del período anterior. Este incremento, a pesar de ser positivo en su dirección, resulta insuficiente para hacer frente a la demanda social de acceso a la vivienda asequible. La paradoja se agudiza cuando comparamos Catalunya con el conjunto del Estado: mientras a escala estatal la proporción de vivienda protegida ha bajado del 22% al 14%, en Catalunya ha experimentado el movimiento inverso. 

El estudio también analiza el esfuerzo presupuestario de la Generalitat en materia de vivienda, situándolo en un 0,67% de las obligaciones reconocidas. Esta cifra supera notablemente el 0,24% del conjunto del país, indicando un mayor compromiso en el ámbito catalán. Sin embargo, este esfuerzo se define como insuficiente para compensar la falta de financiación estructural. La insuficiencia presupuestaria limita la capacidad de la administración para desarrollar programas amplios de promoción pública de vivienda, implementar ayudas al alquiler efectivas para amplios segmentos de población, financiar infraestructuras necesarias para la urbanización de nuevos suelos y mantener y rehabilitar el parque público existente. 

En cuanto a las proyecciones futuras, según los datos recogidos por el estudio, Catalunya estima generar 375.700 viviendas nuevas en los próximos quince años, una media de 25.000 viviendas anuales. Esta proyección presenta una concentración territorial significativa: el 63% se localizaría en el ámbito metropolitano, reflejando las tendencias actuales de concentración poblacional y actividad económica. Sin embargo, la Cátedra alerta de que estas cifras están por debajo de las necesidades reales, con un déficit estimado de 10.000 viviendas anuales.

Este vacío entre lo que se planifica y lo que es necesario representa un desajuste del 40% que, si no se corrige, agravará la crisis de accesibilidad e incrementará las tensiones sobre los precios del mercado inmobiliario. La situación descrita por el estudio de la Universitat Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya revela una crisis estructural de la vivienda en Catalunya caracterizada por una oferta insuficiente que no responde al crecimiento demográfico, un desajuste crónico entre necesidades sociales y capacidad de respuesta del mercado, limitaciones financieras que constriñen la acción pública y dificultades de materialización de los compromisos legislativos en producción real. Para afrontar estos retos, el estudio subraya la necesidad urgente de impulsar la nueva construcción para equilibrar la oferta y la demanda.