La Agència Catalana de Consum ha alertado que las hipotecas inversas, presentadas a menudo como una opción para que las personas mayores obtengan un complemento a la pensión, son productos financieros complejos que pueden comportar cargas inesperadas tanto para los titulares como para sus herederos. Este producto, que permite recibir una renta mensual a cambio de hipotecar la vivienda habitual, ha registrado un crecimiento espectacular en Catalunya en los últimos diez años, pasando de solo 8 contratos el año 2015 a 118 el año 2025. Este incremento del 1.375% refleja una tendencia claramente al alza, impulsada por el valor creciente de los inmuebles, especialmente en la demarcación de Barcelona, donde se concentran 109 de las 118 operaciones firmadas el año pasado.
A diferencia de una hipoteca tradicional, en la que el comprador paga cuotas al banco, en la hipoteca inversa es la entidad financiera quien abona una renta mensual, trimestral o en un pago único al propietario, utilizando la vivienda habitual como garantía. Solo pueden optar personas a partir de los 65 años, dependientes o con una discapacidad igual o superior al 33%. Los pagos se reciben hasta el momento del fallecimiento, momento en que los herederos deben liquidar la deuda. Si no pueden hacerle frente, pueden perder la vivienda. Una situación habitual dado que los intereses de este tipo de hipotecas, que suelen situarse entre el 5% y el 7%, se calculan de manera progresiva, acumulándose mes a mes y haciendo que la deuda crezca como una bola de nieve.
Inspección preventiva de la Agència Catalana de Consum
Ante el crecimiento de este producto, la Agència Catalana de Consum puso en marcha una inspección preventiva. Se analizaron nueve entidades bancarias y aseguradoras que comercializan hipotecas inversas y siete fueron sancionadas con multas de hasta 160.000 euros. Las autoridades detectaron cláusulas abusivas, como intereses que superaban el 8%, la obligación de contratar productos vinculados como seguros, y comisiones indebidas por conceptos como la tasación del inmueble. También se detectó una mala atención al consumidor, con ausencia de teléfonos gratuitos para reclamar y falta de información sobre medidas alternativas de resolución de conflictos como la mediación o el arbitraje.
Para ayudar a los consumidores a entender los riesgos, la Agència Catalana de Consum ha elaborado una guía que insiste en la importancia de comprender los costes y gastos asociados a este producto, tanto las condiciones actuales como las consecuencias futuras para los herederos. Entre las recomendaciones, destacan asesorarse bien antes de contratar, ir acompañado de familiares o asociaciones de consumidores, y comparar diversas tasaciones de la vivienda. La guía también explica cómo reclamar en caso de conflicto. Si no se resuelve directamente con la entidad bancaria, se puede recurrir a organismos de consumo que puedan hacer de árbitros o mediadores. Como último recurso, queda la vía judicial.
Tanto la Agència Catalana de Consum como los abogados consultados recomiendan otras opciones más transparentes para obtener liquidez durante la jubilación. Vender la vivienda habitual y comprar una más pequeña, o alquilar una habitación, son alternativas que permiten obtener ingresos sin los riesgos de un endeudamiento creciente. Otra opción es el usufructo vitalicio, que consiste en vender la nuda propiedad del inmueble manteniendo el derecho de uso y disfrute hasta el fallecimiento. En este caso, quien vive en él asume los gastos corrientes mientras que el nudo propietario se hace cargo de las reparaciones estructurales. El precio que se percibe es inferior al valor de mercado, pero se ofrece más claridad y menos riesgos de endeudamiento futuro.
Los intereses progresivos hacen que la deuda crezca sin parar
Uno de los aspectos que más preocupa a los expertos es el cálculo progresivo de los intereses, una práctica habitual en estos productos. El primer mes se acumulan los intereses del primer pago; el segundo, se acumulan del primero y el segundo, y así sucesivamente. Esto significa que la deuda crece con el tiempo y siempre va a más.
También existe el riesgo de que la deuda acumulada supere el valor de la vivienda, hecho que puede obligar a los herederos a asumir una parte de la deuda incluso después de entregar el piso. En cuanto a la fiscalidad, los ingresos percibidos a través de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF durante el período de esperanza de vida. No obstante, las mensualidades no se actualizan con el IPC, de modo que se mantienen constantes a lo largo del tiempo, lo cual implica una pérdida progresiva de poder adquisitivo.
Antes de contratar una hipoteca inversa, hay que fijarse en todos los costes asociados: comisión de apertura, gastos de gestión, gastos de notaría y de registro. También es habitual que la entidad ofrezca la contratación de un seguro de vida para garantizar que cobrarán la deuda cuando la persona muera, por si acaso los herederos no pueden hacerse cargo. Aunque en muchos casos se hace, este seguro no puede ser impuesto obligatoriamente.
El otro seguro que se insta a contratar es el de renta vitalicia, por si se supera la esperanza de vida prevista en el contrato, para continuar cobrando las mensualidades hasta el final. Con un crecimiento sostenido año tras año, las hipotecas inversas continúan ganando terreno, pero las autoridades insisten en que hay que informarse adecuadamente y valorar todas las alternativas antes de tomar una decisión con consecuencias tan importantes para la persona y sus herederos.