L'Agència Catalana de Consum ha alertat que les hipoteques inverses, presentades sovint com una opció perquè la gent gran obtingui un complement a la pensió, són productes financers complexos que poden comportar càrregues inesperades tant per als titulars com per als seus hereus. Aquest producte, que permet rebre una renda mensual a canvi d'hipotecar l'habitatge habitual, ha registrat un creixement espectacular a Catalunya en els últims deu anys, passant de només 8 contractes l'any 2015 a 118 l'any 2025. Aquest increment del 1.375% reflecteix una tendència clarament a l'alça, impulsada pel valor creixent dels immobles, especialment a la demarcació de Barcelona, on es concentren 109 de les 118 operacions signades l'any passat.
A diferència d'una hipoteca tradicional, en què el comprador paga quotes al banc, en la hipoteca inversa és l'entitat financera qui abona una renda mensual, trimestral o en un pagament únic al propietari, utilitzant l'habitatge habitual com a garantia. Només hi poden optar persones a partir dels 65 anys, dependents o amb una discapacitat igual o superior al 33%. Els pagaments es reben fins al moment de la defunció, moment en què els hereus han de liquidar el deute. Si no poden fer-hi front, poden perdre l'habitatge. Una situació habitual atès que els interessos d'aquest tipus d'hipoteques, que solen situar-se entre el 5% i el 7%, es calculen de manera progressiva, acumulant-se mes a mes i fent que el deute creixi com una bola de neu.
Inspecció preventiva de l'Agència Catalana de Consum
Davant del creixement d'aquest producte, l'Agència Catalana de Consum va engegar una inspecció preventiva. Es van analitzar nou entitats bancàries i asseguradores que comercialitzen hipoteques inverses i set van ser sancionades amb multes de fins a 160.000 euros. Les autoritats van detectar clàusules abusives, com interessos que superaven el 8%, l'obligació de contractar productes vinculats com assegurances, i comissions indegudes per conceptes com la taxació de l'immoble. També es va detectar una mala atenció al consumidor, amb absència de telèfons gratuïts per reclamar i manca d'informació sobre mesures alternatives de resolució de conflictes com la mediació o l'arbitratge.
Per ajudar els consumidors a entendre els riscos, l'Agència Catalana de Consum ha elaborat una guia que insisteix en la importància de comprendre els costos i despeses associats a aquest producte, tant les condicions actuals com les conseqüències futures per als hereus. Entre les recomanacions, destaquen assessorar-se bé abans de contractar, anar acompanyat de familiars o associacions de consumidors, i comparar diverses taxacions de l'habitatge. La guia també explica com reclamar en cas de conflicte. Si no es resol directament amb l'entitat bancària, es pot recórrer a organismes de consum que puguin fer d'àrbitres o mediadors. Com a últim recurs, queda la via judicial.
Tant l'Agència Catalana de Consum com els advocats consultats recomanen altres opcions més transparents per obtenir liquiditat durant la jubilació. Vendre l'habitatge habitual i comprar-ne un de més petit, o llogar una habitació, són alternatives que permeten obtenir ingressos sense els riscos d'un endeutament creixent. Una altra opció és l'usdefruit vitalici, que consisteix a vendre la nua propietat de l'immoble mantenint el dret d'ús i gaudi fins a la defunció. En aquest cas, qui hi viu assumeix les despeses corrents mentre que el nu propietari es fa càrrec de les reparacions estructurals. El preu que es percep és inferior al valor de mercat, però s'ofereix més claredat i menys riscos d'endeutament futur.
Els interessos progressius fan que el deute creixi sense parar
Un dels aspectes que més preocupa als experts és el càlcul progressiu dels interessos, una pràctica habitual en aquests productes. El primer mes s'acumulen els interessos del primer pagament; el segon, s'acumulen del primer i el segon, i així successivament. Això vol dir que el deute creix amb el temps i sempre va a més.
També hi ha el risc que el deute acumulat superi el valor de l'habitatge, fet que pot obligar els hereus a assumir una part del deute fins i tot després d'entregar el pis. Pel que fa a la fiscalitat, els ingressos percebuts a través de la hipoteca inversa no tributen a l'IRPF durant el període d'esperança de vida. No obstant això, les mensualitats no s'actualitzen amb l'IPC, de manera que es mantenen constants al llarg del temps, la qual cosa implica una pèrdua progressiva de poder adquisitiu.
Abans de contractar una hipoteca inversa, cal fixar-se en tots els costos associats: comissió d'obertura, despeses de gestió, despeses de notaria i de registre. També és habitual que l'entitat ofereixi la contractació d'una assegurança de vida per garantir que cobraran el deute quan la persona mori, per si de cas els hereus no se'n poden fer càrrec. Tot i que en molts casos es fa, aquesta assegurança no pot ser imposada obligatòriament.
L'altra assegurança que s'insta a contractar és la de renda vitalícia, per si se supera l'esperança de vida prevista al contracte, per continuar cobrant les mensualitats fins al final. Amb un creixement sostingut any rere any, les hipoteques inverses continuen guanyant terreny, però les autoritats insisteixen que cal informar-se adequadament i valorar totes les alternatives abans de prendre una decisió amb conseqüències tan importants per a la persona i els seus hereus.