Catalunya limitarà la compra d'habitatge en zones tensionades i condicionarà el seu ús. El gran tenidor només podrà adquirir per a residència habitual o per a lloguer sota topalls. El petit propietari també veurà delimitat el destí de l'immoble. No es prohibeix comprar. Es decideix per a què es pot comprar.

Convé ordenar el debat. Es repeteix que el problema és l'habitatge buit. Catalunya supera les 400.000 segons l'últim cens. El número impacta. Però la categoria “buida” és estadística, no econòmica. Allà conviuen pisos en mal estat, immobles pendents de reforma, herències bloquejades, litigis, segones residències infrautilitzades i, sí, propietaris que no volen llogar. No tot aquest estoc és mobilitzable. Ni tot pot convertir-se en lloguer estable per decret.

El problema estructural és un altre: manca d'oferta efectiva en zones d'alta demanda. I davant un problema d'oferta, la resposta torna a centrar-se en regular la compra i l'ús.

Aquí apareix la contradicció de fons. Si algú compra un habitatge, el missatge ara és clar: o l'habites o el llogues en les condicions fixades. El marge de decisió s'estreny. El dret de propietat es redefineix en funció de la utilitat social que l'Administració considera adequada.

Si el missatge és que cada any hi haurà una nova capa de regulació sobre preus, contractes, compradors i usos, el resultat previsible és menys oferta futura

Si una persona vol comprar un pis per usar-lo esporàdicament, per anar els diumenges o per tenir una segona residència, se li ha d'impedir perquè el mercat està tensionat? La nova norma respon que sí, o gairebé sí. L'ús passa a estar planificat.

Com més regules la compra i l'ús d'un actiu, més alteres el seu atractiu com a inversió. I quan alteres l'atractiu, canvies el comportament dels qui produeixen i dels qui compren. El promotor que decideix avui si inicia una promoció mira el marc a quatre o cinc anys. Si percep que la rendibilitat futura estarà topada i el destí de l'actiu condicionat, ajustarà la seva exposició. Construirà menys habitatge lliure. Buscarà altres segments. O desplaçarà inversió a territoris amb menor intervenció.

És una qüestió d'incentius negatius. L'habitatge no es fabrica en setmanes. Es planifica, es finança i s'executa en cicles llargs. Si el missatge continuat és que cada any hi haurà una nova capa de regulació sobre preus, contractes, compradors i usos, el resultat previsible és menys oferta futura.

L'experiència recent ho il·lustra. Amb topalls al lloguer, part de l'estoc es va desplaçar cap a contractes de temporada o cap a la venda. El mercat no desapareix. Es reconfigura. Si ara es condiciona també qui pot comprar i per a què, apareixeran noves fórmules. Fragmentació de propietat. Vehicles interposats. Ús alternatiu de l'immoble. Canals menys transparents.

Estem davant una deriva on el mercat immobiliari queda cada cop més administrat. Preu regulat. Ús condicionat. Perfil del comprador delimitat

Des de Lenin i Stalin i Marx, la temptació de corregir el mercat mitjançant regulació detallada ha estat constant. L'objectiu sempre és comprensible: protegir el ciutadà enfront d'abusos o desigualtats. El problema és que quan se substitueixen els incentius per planificació, les distorsions es multipliquen. Apareixen mercats paral·lels. Es redueix la inversió. S'erosiona l'eficiència en l'assignació de recursos.

D'acord, no som davant d'una economia planificada. Però sí davant d'una deriva on el mercat immobiliari queda cada cop més administrat. Preu regulat. Ús condicionat. Perfil del comprador delimitat.

I, mentrestant, el nucli del problema roman: l'estoc és insuficient en relació amb la demanda en determinades zones urbanes. Si l'oferta no creix, limitar qui pot comprar només redistribueix l'accés a un bé escàs. No el torna abundant.

La política d'habitatge hauria de començar per una pregunta diferent: quines condicions farien que més propietaris volguessin lloguer i més promotors volguessin construir? Seguretat jurídica. Estabilitat reguladora. Agilitat urbanística. Col·laboració publicoprivada.

Quan un bé és escàs, el focus ha d'estar a produir més. Tota la resta és gestionar l'escassetat. I gestionar l'escassetat no l'elimina

Regular la compra pot ser popular. Condicionar l'ús pot ser políticament vendible. Però si el resultat és desincentivar la producció i empènyer l'activitat cap a fórmules opaques, el problema no es resoldrà. Es cronificarà.

Quan un bé és escàs, el focus hauria d'estar a produir més. Tota la resta és gestionar l'escassetat. I gestionar l'escassetat no l'elimina.

L'economia es gestiona amb incentius, no restringint llibertats.