El debat sobre l’habitatge és ineludible. Catalunya viu una tensió real entre una oferta insuficient, una demanda sostinguda i uns preus que s’han allunyat marcadament de la capacitat adquisitiva de moltes famílies. Negar-ho seria irresponsable. Però encara ho és més afrontar aquesta crisi erosionant els límits bàsics del nostre sistema jurídic.

La recent proposta pactada entre els Comuns i l’actual Govern de la Generalitat per limitar la compra d’habitatges i condicionar-ne l’ús no és una simple mesura tècnica dins d’un acord polític. És una decisió amb implicacions profundes sobre el concepte mateix de propietat. Cal separar amb rigor el que és una intervenció focalitzada del que suposa una expansió del control públic sobre el patrimoni privat ordinari.

Legislar sobre els grans tenidors pot ser raonable. És discutible en termes d’eficàcia, però coherent amb una determinada concepció d’intervenció pública. Quan un operador acumula desenes o centenars d’immobles en zones tensionades, és legítim que el legislador analitzi si cal modular determinats comportaments que poden afectar el mercat. Aquest és un debat polític legítim.

El problema comença, però, quan aquesta lògica s’estén al petit propietari. I esdevé profundament inquietant quan fins i tot arriba a l’àmbit de les herències.

Legislar sobre els grans tenidors pot ser raonable. El problema comença, però, quan aquesta lògica s’estén al petit propietari

Una herència no és una operació especulativa. És una transmissió patrimonial derivada d’un fet inevitable: la mort. Equiparar l’hereu a un agent d’inversió i sotmetre’l a obligacions d’ús sota amenaça de sancions severes implica assumir que la propietat privada tan sols és legítima si compleix immediatament la funció que l’Administració decideix en cada moment.

Obligar un ciutadà que ha heretat un pis —i que sovint haurà d’afrontar una càrrega fiscal significativa associada a l’impost de successions— a ocupar-lo, vendre’l o llogar-lo en un termini determinat i sota condicions imposades no és una mesura menor. Aquí ja parlem d’una alteració substancial del contingut efectiu del dret de propietat.

L’article 33 de la Constitució reconeix el dret a la propietat privada i a l’herència, i estableix que el seu contingut està delimitat per la seva funció social. Però la funció social no és, ni pot ser, una clàusula en blanc. No habilita el legislador a buidar de contingut el dret ni a convertir-lo en una titularitat condicionada a una utilitat immediata definida discrecionalment pel poder polític. La delimitació legal ha de ser proporcional, necessària i coherent amb el principi de seguretat jurídica.

I és aquí on emergeix el problema central. Quan el legislador supedita l’ús d’un bé heretat sota el risc de sancions elevades, el missatge és inequívoc: la propietat deixa de ser un espai d’autonomia patrimonial per convertir-se en un instrument sotmès a finalitats públiques immediates. Això no és una simple regulació sectorial: és una mutació conceptual.

Una herència no és una operació especulativa. És una transmissió patrimonial derivada d’un fet inevitable: la mort

El problema de l’habitatge a Catalunya és estructural: manca d’oferta, rigideses urbanístiques, lentitud administrativa, alts costos de construcció i una demanda que supera la capacitat productiva del sistema. Cap d’aquests factors es resol penalitzant l’hereu. Obligar a llogar o vendre pot generar moviments puntuals, però no crea parc residencial nou ni accelera processos urbanístics. No incrementa l’oferta estructural, només redistribueix pressions.

La inseguretat jurídica, a més, té efectes econòmics reals. Quan el marc normatiu es percep com a expansiu i potencialment intrusiu, els agents ajusten comportaments. Es redueix la inversió en rehabilitació, es posposen decisions patrimonials, s’incrementa la litigiositat i es consolida la percepció d’un règim de propietat inestable. En un mercat tensionat, afegir incertesa rarament millora els resultats.

Hi ha també un component simbòlic preocupant. La norma parteix d’una sospita implícita: que qui hereta un habitatge és un potencial especulador. Aquesta premissa erosiona la presumpció de legitimitat del petit propietari i amplia el radi de control administratiu sobre patrimonis familiars que, en la majoria dels casos, no responen a estratègies d’acumulació massiva sinó a trajectòries vitals ordinàries.

Regular grans operadors pot formar part d’una estratègia pública discutible però comprensible. Convertir el ciutadà mitjà en objecte de sospita per haver heretat un immoble és una cosa radicalment diferent. No ens trobem davant d’una correcció quirúrgica del mercat, sinó d’una expansió del poder normatiu sobre la transmissió patrimonial.

La propietat deixa de ser un espai d’autonomia patrimonial per convertir-se en un instrument sotmès a finalitats públiques immediates

La indignació, en aquest cas, no és ideològica. És institucional. Si s’accepta que l’Administració pot determinar com ha de gestionar un ciutadà un bé heretat amb risc de conseqüències coercitives, s’està assumint una mutació silenciosa del nostre model de propietat i d’herència.

L’habitatge requereix reformes estructurals valentes: més oferta, més agilitat, més seguretat jurídica i més incentius a la producció residencial. Però valentia no és sinònim en cap cas d’intervencionisme indiscriminat. Quan la resposta passa per tensionar els drets patrimonials bàsics de la ciutadania, la pregunta no és només si la mesura és efectiva, sinó si estem disposats a redefinir, gairebé sense un debat profund, el sentit mateix de la propietat privada i de l’herència a Catalunya.

Aquesta és una d’aquelles línies vermelles que un país no hauria de normalitzar.