La venda d'hipoteques ha tancat un 2025 rècord, impulsat per la baixada de tipus. Però el 2026 no serà igual. Els preus seran més alts i els criteris de concessió, més durs. Encara que la demanda continua disparada, la banca canvia la seva estratègia per evitar riscos futurs i que esclati una bombolla.
En els últims mesos, alguns bancs s'havien mostrat molt crítics amb què altres estiguessin concedint hipoteques a preus de derrocament, cosa que els feia molt difícil competir. Ara, s'hi apunten tots i assumeixen que prestar diners a un interès tan baix durant tants anys – la mitjana d'hipoteques a Espanya són 25 anys - no és rendible i a més suposa un risc.
El BBVA i Bankinter van ser els primers a anunciar que no participarien en la guerra d'hipoteques barates durant el 2025 i les seves xifres així ho reflecteixen. Durant l'any passat el sector va elevar la concessió d'hipoteques un 22% respecte al 2024. Tanmateix, el BBVA només va créixer un 2% i Bankinter un 3,4%.
A l'altre extrem hi ha CaixaBank, que va batre el rècord dels rècords. L'entitat va prestar 20.300 milions d'euros als seus clients durant el 2025 per a la compra d'un habitatge, una xifra històrica amb la qual va superar en un 45% la del 2024. I amb la qual a més supera la mitjana del sector molt folgadament. Per sobre de la mitjana també hi ha Unicaja, que va créixer un 30% en nova producció; I per sota, el Santander i el Sabadell, que van vendre un 17% més d'hipoteques.
Els que menys van créixer reafirmen que el 2026 continuaran sent prudents. I els que més frenen. Els bancs descarten que hi hagi una bombolla hipotecària, però entenen que cal evitar riscos futurs perquè no es repeteixin situacions com les viscudes en la crisi financera.
“Els preus de les hipoteques són enormement atractius per al client, però no per a nosaltres i per això és el segment que menys creixem. No veiem l'atractiu”, explicava el president del BBVA aquesta setmana en la presentació de resultats, on va confirmar que l'any 2025 havien perdut quota de mercat. “I si els preus no augmenten”, advertia, seguiran perdent quota perquè no prestaran diners a preus baixos si no és rendible. “El mercat espanyol és molt competitiu i cada préstec que donem, consumeix capital. I els preus als quals encara estan no mereixen”, afegia el conseller delegat.
Des de Bankinter han estat més durs. El banc ha concedit hipoteques per valor de 4.000 milions, una xifra lleugerament per sobre de l'any anterior. Però el seu conseller delegat advertia que els bancs estaven tenint “comportaments irracionals” amb els preus de les hipoteques. I creu que “no és lògic” crear carteres deficitàries. En aquest sentit explicava que donar un préstec a tipus fix a 30 anys per sota del preu real dels diners sense saber on seran els tipus en 30 anys, pot portar problemes al sector. "Quan un veu que hi ha bombolles, ha de desplegar i retirar-se”. Alhora, advertia que “si et poses a donar hipoteques al 2% t'asseguro que creixes, però està fora del que hauria de ser raonable. I quan veiem que alguna cosa no és bona per al banc i la seva sostenibilitat, ens n'anirem a apartar".
El Sabadell ha prestat més de 6.700 milions als seus clients per a la compra d'habitatge, un 17% més. Però el seu conseller delegat avisava, “el mercat hipotecari ha crescut més del que és sostenible en el temps i no és previsible que continuï creixent a aquests ritmes perquè és insostenible”. De fet, el banc revelava que han decidit deixar de ser tan actius i recuperar la seva quota de mercat natural. “La hipoteca ara mateix és un producte de pa per avui i gana per demà i hem decidit ajustar-nos a la quota natural del 7%”, després d'assolir una quota de nova producció del 9,5% en els mesos més actius, quan els marges de tipus d'interès estaven per sobre del swap a vuit mesos. Però ara això s'ha invertit i el seu impacte a curt termini en el compte de resultats és menys atractiu. Per la qual cosa ha deixat de ser rendible.
El Santander, que durant mesos ha sostingut que les hipoteques a Espanya no són rendibles, recordant que són les més barates d'Europa, ha començat a veure certa estabilització de preus a final del 2025. I finalment ha crescut un 17% en nova producció.
Unicaja ha aconseguit créixer un 30% el 2025 en concedir 3.087 milions d'euros d'hipoteques de particulars. El seu màxim executiu va explicar l'última setmana que “quan la circumstància s'ha donat, han estat competitius i per això han tingut millor comportament”. A més, la hipoteca és el seu producte estrella i constitueix el 60% de la seva cartera. “És la nostra principal via de captació”. De manera que no es retiraran del mercat. No obstant això, alertava de com la falta d'oferta d'habitatge a Espanya ha disparat la venda de cases i, al seu torn, d'hipoteques. Cosa que, al seu parer, s'hauria de solucionar amb més construcció. “Anem a veure com evoluciona l'any”.
El conseller delegat de CaixaBank ha comentat en diverses ocasions que el mercat hipotecari a Espanya és molt competitiu “i només va en benefici de la clientela”. No obstant això, en aquests últims dies assegurava que els nivells de nova producció que s'han vist l'any 2025 no es mantindran “perquè aniran acompanyant les compravendes d'habitatges i aquestes creixeran, però a ritmes inferiors”. Ara bé, el líder del mercat hipotecari entén que el Banc d'Espanya pugui introduir límits en la concessió d'hipoteques a mitjà i llarg termini (cosa que ja està estudiant) amb l'objectiu d'evitar danys futurs.
En aquest context, les sis entitats registren pujades de preus en la seva hipoteca fixa entre finals de l'any 2025 i començaments d'aquest 2026. Un any en què no es preveuen reduccions de tipus d'interès i s'apunta fins i tot a futures pujades.