La llei de l’habitatge ha entrat en vigor el dia 26 de maig de 2023, si bé l’aplicació íntegra del seu articulat serà gradual i això ho han de tenir en compte els tenidors dels béns immobles que estiguin en el mercat de lloguer o que ho puguin estar en el curt termini. Abans de prendre determinades decisions s’ha de tenir clar que les mesures de contenció de rendes dels nous contractes de lloguer no s’aplicaran ara com ara, ja que depenen de les resolucions de zones de mercat residencial tensat que ha de tramitar el govern espanyol, com tampoc ha establert quin o com serà l’índex de referència dels preus del lloguer. Per a aquest any i el vinent, mentre no estiguin disponibles les zones tensades ni l’índex de referència -aspectes que poden trigar a regular-se setmanes o mesos, segons els experts-, l’actualització anual de les rendes dels contractes de lloguer vigents tindran el topall del 2% aquest any i del 3% el 2024, segons els corresponents decrets aprovats pel govern espanyol.

Davant la incertesa i els dubtes que genera la nova regulació estatal, l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (API) ha publicat una guia pràctica per als professionals del sector immobiliari i per als petits tenidors dels béns on es diferencia què és urgent i què pot o ha d’esperar.

L’esmentada guia determina els canvis substancials de l’activitat d’intermediació dels professionals immobiliaris, com ara que les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador i que caldrà ajustar-se a unes mesures de transparència i informació sobre la persona física o jurídica que intervingui en l’operació immobiliària. També són importants els canvis en la pròrroga dels contractes. La llei ha incorporat pròrrogues extraordinàries d’un i tres anys. Si l’arrendador és un gran tenidor d’habitatge, l’arrendatari, finalitzades les pròrrogues obligatòries o tàcites, tindrà dret, si se sol·licita, a una pròrroga extraordinària d’un any quan s'acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant informe de serveis socials emès el darrer any. La pròrroga serà de tres anys si la situació es genera en un habitatge situat en zones tensades, independentment de la tipologia d’arrendador.

Pels desnonaments d’arrendataris morosos o okupes, la norma estableix que no s’admetran demandes de desnonament fins que s’aclareixi si l’immoble constitueix l’habitatge habitual de qui l’ocupa; fins que el propietari declari si és gran tenidor o demostri que és petit tenidor; o en cas de ser gran tenidor haurà d’acreditar que qui resideix a casa seva no és una persona vulnerable i, en cas de ser-ho, si s’ha fet un procés de mediació previ a la interposició de la demanda.

En el capítol fiscal, que recull la disposició final segona de la llei, la regulació determina que, amb efectes per als contractes d’arrendament d’habitatge -celebrats a partir de l’entrada en vigor de la norma-, s’introdueixen les següents reduccions del rendiment net positiu aplicables a l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) als arrendaments d’immobles destinats a habitatge. Hi ha diferents desgravacions: del 90%, a zona tensada, si el nou contracte minora la renda de lloguer més d’un 5 % respecte de la darrera renda del contracte anterior; del 70% quan sigui primer arrendament a zona tensada i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys, o quan l’arrendatari sigui una administració pública o entitat sense ànim de lucre, amb determinades condicions; del 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la subscripció del contracte arrendament; i del 50% a la resta dels casos.

 

Aquestes i altres qüestions també estan recollides en un document de Preguntes i respostes freqüents que l’API (Col·legis i associació d’agents immobiliaris) [vegeu document adjunt] ha elaborat per recollir un total de 28 qüestions, de més senzilles a més tècniques, per orientar els tenidors de béns immobles en aquells dubtes que han detectat que són les consultes que més sovintegen entre els clients dels seus despatxos. Per exemple, si hi ha supòsits en els quals sí que es pot incrementar la renda al llogater. La resposta és que sí, amb un màxim del 10%, en cinc circumstàncies. Les següents: en cas d’obres de rehabilitació (criteris art. 41 del reglament IRPF) acabades en els 2 anys anteriors a la data del nou contracte; obres de rehabilitació o millora en els 2 anys anteriors que suposin un estalvi d’energia primària no renovable del 30% (es pot acreditar a dos certificats abans -màxim de dos anys de l’obra- i després de les obres); obres de millora d’accessibilitat en els 2 anys anteriors (acreditar); o, també, en contractes de durada de 10 o més anys o quan el mecanisme de pròrroga voluntària permeti a l’arrendatari accedir-hi per un període de 10 o més anys.