La ley de la vivienda ha entrado en vigor el día 26 de mayo de 2023, si bien la aplicación íntegra de su articulado será gradual y eso lo tienen que tener en cuenta los tenedores de los bienes inmuebles que estén en el mercado de alquiler o que lo puedan estar en el corto plazo. Antes de tomar determinadas decisiones se tiene que tener claro que las medidas de contención de rentas de los nuevos contratos de alquiler no se aplicarán hoy por hoy, ya que dependen de las resoluciones de zonas de mercado residencial tensado que tiene que tramitar el Gobierno, como tampoco ha establecido cuál o cómo será el índice de referencia de los precios del alquiler. Para este año y el próximo, mientras no estén disponibles las zonas tensadas ni el índice de referencia -aspectos que pueden tardar en regularse semanas o meses, según los expertos-, la actualización anual de las rentas de los contratos de alquiler vigentes tendrán el tope del 2% este año y del 3% en el 2024, según los correspondientes decretos aprobados por el Gobierno.

Ante la incertidumbre y las dudas que genera la nueva regulación estatal, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (APIO) ha publicado una guía práctica para los profesionales del sector inmobiliario y para los pequeños tenedores de los bienes donde se diferencia qué es urgente y qué puede o tiene que esperar.

La mencionada guía determina los cambios sustanciales de la actividad de intermediación de los profesionales inmobiliarios, como ahora que los gastos de gestión inmobiliaria y las de formalización del contrato serán a cargo del arrendador y que habrá que ajustarse a unas medidas de transparencia e información sobre la persona física o jurídica que intervenga en la operación inmobiliaria. También son importantes los cambios en la prórroga de los contratos. La ley ha incorporado prórrogas extraordinarias de uno y tres años. Si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, el arrendatario, finalizadas las prórrogas obligatorias o tácitas, tendrá derecho, si se solicita, a una prórroga extraordinaria de un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe de servicios sociales emitido el último año. La prórroga será de tres años si la situación se genera en una vivienda situada en zonas tensadas, independientemente de la tipología de arrendador.

Para los desahucios de arrendatarios morosos u okupas, la norma establece que no se admitirán demandas de desahucio hasta que se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual de quien lo ocupa; hasta que el propietario declare si es gran tenedor o demuestre que es pequeño tenedor; o en caso de ser gran tenedor tendrá que acreditar que quien reside en su casa no es una persona vulnerable y, en caso de serlo, si se ha hecho un proceso de mediación previo a la interposición de la demanda.

En el capítulo fiscal, que recoge la disposición final segunda de la ley, la regulación determina que, con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda -celebrados a partir de la entrada en vigor de la norma-, se introducen las siguientes reducciones del rendimiento neto positivo aplicables al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Hay diferentes desgravaciones: del 90%, en zona tensada, si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior; del 70% cuando sea primer arrendamiento en zona tensada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, con determinadas condiciones; del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato arrendamiento; y del 50% en el resto de los casos.

 

Estas y otras cuestiones también están recogidas en un documento de Preguntas y respuestas frecuentes que el APIO (Colegios y asociación de agentes inmobiliarios) [véase documento adjunto] ha elaborado para recoger un total de 28 cuestiones, de más sencillas a más técnicas, para orientar a los tenedores de bienes inmuebles en aquellas dudas que han detectado que son las consultas que más frecuentan entre los clientes de sus despachos. Por ejemplo, si hay supuestos en los cuales sí que se puede incrementar la renta al inquilino. La respuesta es que sí, con un máximo del 10%, en cinco circunstancias. Las siguientes: en caso de obras de rehabilitación (criterios art. 41 del reglamento IRPF) acabadas en los 2 años anteriores a la fecha del nuevo contrato; obras de rehabilitación o mejora en los 2 años anteriores que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30% (se puede acreditar en dos certificados antes -máximo de dos años de la obra- y después de las obras); obras de mejora de accesibilidad en los 2 años anteriores (acreditar); o, también, contratas de duración de 10 o más años o cuando el mecanismo de prórroga voluntaria permita al arrendatario acceder por un periodo de 10 o más años.