La nova llei pel dret a l'Habitatge, que ha d'aprovar el Congrés dels diputats aquest dijous, té com un dels seus principals objectius regular el preu del lloguer residencial a les zones conegudes com tensades, és a dir, aquelles on el preu de l'habitatge suposi un esforç per sobre d'un terç de la renda familiar. Per fer-ho, les comunitats autònomes hauran de fixar un índex de referència per sobre del qual no es podrà apujar el preu del lloguer. Tampoc no es podran aplicar pujades per sobre del 2% Además, s'inclouen clàusules noves que obligaran els propietaris dels immobles a pagar les comissions a la immobiliària, que fins ara assumien majoritàriament els llogaters. Però la llei deixa obertes les portes a altres pujades de preus, segons el text de l'esborrany i les apreciacions d'experts. Totes aquestes pujades ja eren possibles abans d'aquesta nova llei, però limita
En l'esborrany de la llei, a què ha tingut accés ON ECONOMIA, l'apartat 6 de l'article 10 versa sobre la pròrroga del contracte i conté una clàusula específica per protegir, en principi, d'aquest tipus de pujades. En ella, es recull que els nous contractes de lloguer no poden ser més alts que l'anterior (més enllà del límit de l'IPC que arrencarà en un 2%), "sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides al contracte anterior".
Des del Sindicat de Llogateres, alerten que, com que no contemplen també la paraula "impostos" juntament amb quotes i despeses, els propietaris podrien repercutir l'IBI al nou contracte, independentment de si ho feia o no el contracte anterior. Aquesta seria el possible camí a una pujada superior al que marqui la llei.
Això és una cosa que ja succeeix en el dia d'avui i va succeir mentre va ser efectiva la regulació dels lloguers catalana, que després va tombar el Tribunal Constitucional per no veure un marc estatal suficient per aplicar-la. Des del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonés apunta que en l'apartat 1 de l'article 20 de la Llei d'Arrendament Urbana, els impostos sí que apareixen. "Les parts podran pactar que les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització i que corresponguin a l'habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a càrrec del llogater," resa aquest apartat.
Aquest apartat es manté igual, per la qual cosa fora de les zones tensades, a més de l'IBI, el propietari està habilitat per carregar el llogater amb les despeses de manteniment del pis si així ho pacten ambdues parts. El mateix succeirà amb els nous contractes de lloguer. Sempre que hi hagi un contracte de lloguer previ al firmat, en els cinc anys anteriors, aquest servirà com referencia perquè a l'habitatge no se li pugui apujar el preu al·ludint despeses del pis.
Però en cap apartat del nou esborrany no figura que als nous contractes de lloguer no es pugui superar l'índex amb costos associats al pis, per la qual cosa, en aquests casos, la porta torna a estar oberta a aquesta pujada. Resumint: et podrien cobrar les despeses a part per superar el preu del mercat regulat si ja te'l cobraven anteriorment o si es tracta d'un contracte nou de lloguer i aquí seríem davant del segon cas en el qual podrien apujar-te el preu per sobre de la regulació.
Reformes i contractes de 10 anys
Més enllà de l'IBI i les despeses del pis que et poden cobrar, hi ha encara dos supòsits més en què el preu del lloguer pot pujar fins i tot un 10%, més enllà del 2% de pujada màxima que imposa la nova la Llei. Si el contracte de lloguer que firmes és de deu anys, aquest podrà ser un 10% més car que l'anterior (sempre que respecti el preu màxim marcat per la comunitat autònoma en qüestió), com a premi a un contracte de llarga durada, però a la fi quarta forma que et puguin apujar el preu del lloguer per sobre de la regulació.
I també podràs pujar fins i tot un 10% el preu del lloguer "quan l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació" en els dos anys anteriors a la firma del nou contracte. Sobre això, el Sindicat de Llogateres alerta que podrien utilitzar petites reformes per pujar-te el lloguer per sobre del 10%, però hi ha discrepàncies. Josep Maria Espinet, advocat expert en Dret Immobiliari, assenyala que aquest apartat contempla "els termes previstos en l'apartat 1 de l'article 41 del Reglament de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques". En aquest Reglament, es considera una rehabilitació aquella que costi el 25% o més que la compra de la propietat reformada.
A diferència del Sindicat de Llogateres, que ha denunciat els "forats" de la Llei i la seva porta oberta a "pujades encobertes", Espinet creu que són matisos que "tenen sentit". "Hi ha certs drets del propietari que cal protegir, i el que es regula és el preu de la renda, no la resta de despeses", diu Espinet, que creu que "és raonable que existeixi un premi als contractes de durada i que el preu del lloguer augmenti si el propietari s'ha gastat una suma de diners considerable en reformar l'habitatge".
La regulació del lloguer, a més de limitar les pujades en pròrrogues de contracte i interanuals al 2% el 2023 (subjecte a canvis any rere any), posa un preu màxim a les zones tensades que serà regulat per les comunitats autònomes. A Catalunya, aquest preu ja està fixat i equival al preu mitjà del lloguer de la zona tensada (a Barcelona el 2022 va ser de 1.077 euros).
Aquest preu serà el màxim a fixar als nous contractes de qualsevol propietari i a tots els contractes en els quals el propietari sigui un gran tenidor, això és, qualsevol que tingui més de cinc pisos. Tanmateix, un particular que no sigui gran tenidor podrà mantenir al seu llogater un preu superior a l'índex si el contracte és previ a l'aprovació de la llei. Aquesta no és una excepció que permeti que t'apugin el preu del lloguer, però sí una limitació dels efectes de l'índex de referència i, per tant, una cinquena porta oberta que el llogater cobri al llogater un preu per sobre del que vol determinar la llei.