A punt de finalitzar gener, les incògnites continuen pesant sobre el comportament del mercat immobiliari a l'exercici. Potser, la discrepància més gran, igual com ocorre en els financers, és què passarà amb els tipus de les hipoteques, d'acord amb els dubtes sobre les decisions del Banc Central Europeu (BCE) que aquesta mateixa setmana mantenia les taxes en el 4,5% i la màxima representant del qual, Christine Lagarde, indicava que la baixada de tipus era fins i tot un tema prematur. La mitjana provisional de l'euríbor (a què van lligades les hipoteques variables) al gener se situa en el 3,61%, davant el 3,67%, dada amb què va tancar al desembre. El camí de les rebaixes s'ha frenat aquest mes.

Aquestes són les principals tendències que els experts de la immobiliària Solvia, i dels portals immobiliaris Fotocasa i Idealista preveuen per al conjunt de l'any.

Lleugera disminució de les operacions de compravenda, però augment de la captació d'inversió. El 2023, el mercat immobiliari va reflectir un refredament de l'activitat. Segons el III Solvia Market View 2023, les compravendes van marcar un descens del 16,5% respecte al mateix període de 2022 en el tercer trimestre. Per a aquest any, s'espera que aquesta tendència es mantingui, amb una lleugera reducció de les operacions d'entre el 5% i el 8% respecte a 2023, però mantenint un volum molt positiu en termes globals. Tanmateix, aquest 2024 es preveu una recuperació en els volums d'inversió immobiliària per obtenir rendibilitat gràcies al fre en la pujada dels tipus.

A més, la majoria dels experts consultats per Fotocasa coincideixen: l'any vinent serà un any de moderació del nombre de compravendes registrades. D'acord amb les dades de compravendes de l'INE que es manegen, s'espera que el 2023 tanqui amb un volum de 550.000 compravendes, mentre que, per a l'any 2024, la xifra de compravendes podria corregir-se entre les 450.000 i les 500.000.

El preu del lloguer es manté a l'alça

Els preus de compravenda i del lloguer es mantenen a l'alça. S'estima que el 2024 els preus per a la compra mantinguin petits avenços similars als de tot l'exercici previ, amb un augment d'entre l'1,5% i el 2,5%, d'acord amb l'informe de Solvia.

Segons explica la directora d'Estudis de Fotocasa, María Matos, podríem començar a veure fluctuacions a la baixa en els preus de l'habitatge en zones amb menor demanda i menys atracció turística. No obstant això, el 2024, el preu de l'habitatge en venda podria mantenir-se a l'alça, però de forma més continguda i moderada. Això sí, seguint la tendència actual, s'esperen fluctuacions de preu a certes zones d'Espanya.

El lloguer és una altra de les grans preocupacions per a les famílies espanyoles i en aquest segment sembla que la situació no millorarà gaire. "Al mercat del lloguer, la falta d'oferta i la forta demanda mantenen tensats els preus, i s'estima que el 2024 els arrendaments continuïn augmentant. No obstant això, la llei d'habitatge vigent limitarà aquest increment al 3% el 2024", expliquen des de Solvia.

Lloguer compartit

L'escassetat i carestia del lloguer -Matos pronostica una alça mitjana del preu del 5%, fins i tot per sobre de la inflació- provocarà l'extensió de l'ús compartit de lloguer, segons els experts. En aquest context alcista s'originen dues tendències: "d'una banda, la retirada de la demanda amb rendes més baixes i, per un altre, la recerca d'altres solucions residencials que han destacat el 2023, com el lloguer d'habitatge compartit o per habitacions", explica la directora d'estudis de Fotocasa. Situació que també ocasionarà una reducció de la rotació d'inquilins i, en conseqüència, processos de recerca més prolongats.

Sens dubte, els joves continuaran sent el col·lectiu amb més dificultats. Segons l'últim Observatori d'Emancipació del Consell de la Joventut d'Espanya (CJE), més del 80% del salari dels joves es destinaria al pagament de lloguers i més del 60,7% el d'una hipoteca. No obstant això, el descens de l'atur en aquest grup durant els últims mesos de 2023, segons l'Observatori de la Joventut a Espanya i Eurostat, així com altres mesures com el Pla Estatal d'Habitatge, el Bo Lloguer Jove o els futurs avals per a hipoteques de l'Institut de Crèdit Oficial, ICO, podrien plantejar enguany algunes alternatives en aquest sentit.

Habitatges de luxe

On no hi haurà crisi ni dificultats és a l'habitatge de luxe malgrat un context socioeconòmic inflacionista i amb els tipus d'interès elevats. S'espera que el 2024 sigui un any amb xifres molt positives en les transaccions d'alt nivell. Espanya és actualment una de les destinacions més atractives per als compradors dels anomenats "habitatges prime", i les zones més demandades són Barcelona, la Costa Brava, Màlaga, Illes Balears i Madrid, segons Solvia. Un dels responsables d'aquest bon comportament és l'inversor estranger.

Idealista recull que l'interès dels inversors internacionals pel parc residencial espanyol es manté. Espanya sempre ha estat una destinació atractiva, i així els reflecteix la suma de les compres d'estrangers residents i no residents, que suposa ja un 14,9% dels compradors d'habitatge. Per això s'espera que vagi a més, gràcies a projectes nacionals i estrangers per al segment "sènior living" i a l'entrada al mercat dels anomenats nòmades digitals, amb gran potencial en els pròxims anys.

Respecte a les hipoteques, malgrat els dubtes sobre l'evolució dels tipus. Des de Fotocasa esperen que es consolidi la tendència de recerca d'hipoteques a tipus fix que eliminen la incertesa sobre l'evolució del preu dels diners. Les novacions o subrogacions d'hipoteca s'han disparat des que l'euríbor va començar a escalar, un escenari que podria continuar el 2024. A fi de buscar més seguretat i menors costos en les hipoteques, s'espera que els hipotecats continuïn movent-se cap a la hipoteca fixa.

A més, gràcies a la pròrroga del Codi de Bones Pràctiques, que s'estendrà a tot el 2024, els hipotecats amb préstecs variables podran convertir la seva hipoteca fixa sense pagar costos per l'operació. En termes de contractació, en un escenari en el qual la banca fomenta els crèdits de tipus variable, els hipotecats estudiaran altres opcions, com les hipoteques mixtes en detriment de les fixes.