El problema de l'habitatge continua agreujant-se i el Banc d'Espanya estima que ja calen 750.000 cases a Espanya per equilibrar el mercat immobiliari. La xifra s'incrementa un 25% —150.000 habitatges més— respecte al càlcul realitzat el 2024, quan el supervisor va xifrar el desfasament entre oferta i demanda en 600.000 immobles.

Així ho ha posat en relleu aquest dijous l'organisme que dirigeix José Luis Escrivá durant la presentació de la seva memòria anual. L'informe conclou que el 2025 Espanya va mantenir el dinamisme en la creació neta de llars, amb 240.000 de nous, una xifra en línia amb la mitjana anual de 245.000 registrat entre 2021 i 2024.

Tanmateix, aquest augment de la demanda residencial contrasta amb l'evolució de l'oferta. L'increment brut del parc d'habitatges es va reduir un 9% el 2025, amb tot just 92.000 nous habitatges acabats. Com a conseqüència, el dèficit acumulat d'habitatge s'amplia fins a assolir unes 750.000 unitats entre 2021 i 2025.

Des del BdE es mostren sorpresos amb què hi hagi hagut menys construcció de l'esperada. I adverteixen que, en el curt termini, amb la tendència demogràfica a l'alça, hi haurà un increment del dèficit per la falta d'oferta.

España, el más afectado en la Europa

El Banc d'Espanya destaca que aquest desfasament situa Espanya entre els països europeus amb més problemes d'oferta residencial. El dèficit acumulat pràcticament duplica el d'Itàlia, on ascendeix a uns 400.000 habitatges. En termes relatius, equival al 3,7% del nombre de llars residents a Espanya el 2025, davant l'1,5% d'Itàlia, mentre que França presenta una situació pràcticament equilibrada.

Alemanya constitueix l'excepció entre les grans economies de la zona euro. Durant el mateix període, la construcció d'habitatges va superar el creixement del nombre de llars, amb un excedent d'uns 225.000 habitatges, equivalent al 0,5% de les llars residents.

Encara que el Banc d'Espanya ha revisat a l'alça les seves estimacions, altres entitats eleven encara més el dèficit d'habitatge. BBVA Research calcula que el 2027 faltaran uns 800.000 habitatges per equilibrar el mercat immobiliari espanyol. En la mateixa línia, la Unió Europea situa Espanya entre els països amb més dèficit d'habitatge del continent.

La solució: augmentar l'oferta d'habitatge

Fonts del supervisor insisteixen que la solució implica actuar sobre l'oferta. "El problema no s'ataca amb mesures pel costat de la demanda, sinó de l'oferta", assenyalen. Entre les actuacions necessàries, citen la millora en la disponibilitat de sòl, l'agilització de les licitacions i una coordinació més elevada entre les diferents administracions públiques per incrementar el ritme de construcció d'habitatges.

En aquest sentit, el BdE recorda que les grans ciutats espanyoles disposen de significatives reserves de sòl urbanitzable, tanmateix, aquest sòl requereix complexos processos urbanístics per a la seva edificació. En el conjunt d'Espanya existeix planificació urbanística per a la construcció d'habitatges en sòl urbanitzable equivalent al 53% de la grandària de la ciutat construïda mitjana.

El sòl urbanitzable en els diferents municipis donen com a resultat una previsió de 7 milions d'habitatges potencials per al conjunt d'Espanya. En les sis grans àrees urbanes, en les quals resideixen un 36% de les llars, els habitatges que podrien edificar-se i que encara es troben no executades se situarien entorn d'1,1 milions (16% del total).

Però la materialització d'aquesta producció d'habitatges es troba subjecta "a llargs i complexos processos regulatoris de transformació i execució urbanística", i està condicionada per la capacitat del sector de la construcció i la promoció per a augmentar la inversió residencial. Per això, explica el supervisor, "existeix una elevada heterogeneïtat territorial en la disponibilitat relativa de sòl que pot destinar-se a l'edificació i els habitatges potencials que podrien executar-se en aquest sòl d'acord amb els plans urbanístics".

Per exemple, en l'àrea urbana de Barcelona, aquests habitatges sumarien al voltant de 120.000 (5,9% de les seves actuals llars residents), enfront de 550.000 habitatges a Madrid (19% de les seves llars) o 163.000 habitatges a Sevilla (27% de les seves llars).

D'altra banda, els escassos desenvolupaments de sòl disponible per a l'edificació es combinen, en bona part de les àrees urbanes, amb una lenta gestió del procés de planificació urbanística, que dona com a resultat una baixa execució dels habitatges previstos en els plans urbanístics.