El Tribunal Supremo ha dejado claro que cualquier cláusula que obligue al inquilino a renunciar por adelantado a derechos que la ley le reconoce es nula de pleno derecho. Esto afecta de manera directa a los contratos de arrendamiento que incluyan disposiciones que limiten o eliminen la posibilidad de prórroga o continuidad del contrato, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. La decisión del Alto Tribunal subraya que los derechos legales del arrendatario no pueden ser reducidos mediante acuerdos privados.
En la práctica, esto significa que las disposiciones que buscan impedir la prórroga obligatoria del contrato carecen de eficacia legal. La LAU establece que, cuando el arrendador es una persona física, el contrato puede tener una prórroga obligatoria de hasta cinco años, mientras que si el arrendador es una persona jurídica, esa prórroga se extiende hasta siete años. Además, existe la posibilidad de una prórroga tácita adicional de tres años, que tampoco puede ser renunciada por cláusula contractual.
Cláusulas nulas según el Supremo
El Tribunal Supremo considera nulas expresamente las cláusulas que digan, por ejemplo, que el inquilino renuncia a la prórroga legal, que el contrato no se ampliará aunque la ley lo permita o que el arrendatario renuncia a cualquier derecho de extensión del contrato. Estas cláusulas no tienen efecto y no pueden impedir que el inquilino ejerza los derechos que la ley le otorga. La sentencia se fundamenta en el artículo 6 de la LAU, que establece que son nulas todas aquellas cláusulas que disminuyan o restrinjan los derechos reconocidos a los arrendatarios por la normativa vigente.
El Supremo aclara así que cualquier acuerdo privado que intente limitar la prórroga obligatoria o la extensión de los contratos no puede prevalecer sobre la ley. Los arrendadores no pueden exigir al inquilino que renuncie a derechos que le son reconocidos legalmente, y cualquier intento de hacerlo será considerado nulo de pleno derecho.
Repercusiones para arrendadores e inquilinos
Esta sentencia tiene importantes consecuencias para los contratos de alquiler existentes y futuros. Cualquier cláusula que contravenga la LAU debe ser considerada ineficaz, lo que protege a los inquilinos y asegura que puedan beneficiarse de la prórroga y continuidad que la ley les garantiza. Para los arrendadores, supone la obligación de revisar los contratos y evitar cualquier cláusula que limite los derechos legales del arrendatario, ya que podría ser impugnada judicialmente.
Así pues, la doctrina del Tribunal Supremo refuerza la protección de los derechos del inquilino, dejando claro que ningún contrato puede eliminar de manera anticipada las prórrogas legales previstas en la LAU, y cualquier cláusula que lo intente es automáticamente nula.