Una persona mayor de 65 años puede vender su vivienda habitual, cobrar el precio pactado y seguir viviendo en ella de por vida. Para hacerlo, vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. El comprador adquiere la propiedad con ese derecho de uso reservado al vendedor. Si se cumplen los requisitos de Hacienda, la ganancia patrimonial obtenida en la venta queda exenta del IRPF.
Por ejemplo, una persona de 72 años que sea propietaria del piso donde vive puede firmar la venta y quedarse en casa. El comprador adquiere la nuda propiedad desde la firma y podrá usar la vivienda cuando se extinga el usufructo. Hasta entonces, el vendedor conserva el derecho a vivir en ella.
Cuándo queda exenta la ganancia de la venta
La vivienda debe ser la residencia habitual del vendedor en el momento de la venta o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores. Por regla general, Hacienda considera habitual la vivienda en la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años. El reglamento contempla excepciones si una circunstancia justificada obliga a cambiar de domicilio antes de cumplir ese plazo.
También importa cómo estaba repartida la propiedad antes de firmar. La Agencia Tributaria admite la exención cuando el titular del pleno dominio vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio en la misma operación. Si la nuda propiedad y el usufructo ya pertenecían a personas distintas, como puede ocurrir tras una herencia, Hacienda indica que la transmisión de cualquiera de esos derechos queda fuera de esta exención.
Qué implica quedarse a vivir en el piso
El precio pactado corresponde a la nuda propiedad, puesto que el vendedor conserva el derecho de uso. Ese derecho también puede servirle si más adelante decide mudarse. Según el Consejo General del Notariado, quien conserva el usufructo puede alquilar la vivienda y cobrar la renta mientras siga siendo titular de ese derecho.
La exención afecta a la ganancia patrimonial en el IRPF. La plusvalía municipal se calcula por separado y puede corresponder si el terreno urbano ha aumentado de valor y se cumplen las condiciones del impuesto. Para calcular cuánto dinero le quedará tras la venta, el propietario debe contar con el precio pactado y con la posible liquidación municipal.