Hacienda permite una operación totalmente legal que puede reducir al mínimo, e incluso dejar a cero, el Impuesto de Sucesiones. Se trata de una fórmula de planificación patrimonial que consiste en modificar la titularidad de la vivienda en vida, adelantando parte de la herencia y evitando así una elevada carga fiscal tras el fallecimiento de un familiar cercano. La clave está en separar la propiedad del inmueble en dos derechos distintos, tal y como prevé el Código Civil.
Esta estrategia ha ganado popularidad ante el elevado coste que el Impuesto de Sucesiones sigue teniendo en algunas comunidades autónomas. Aunque no elimina por completo la tributación en todos los casos, sí permite reducirla de forma muy significativa si se aplica correctamente.
En qué consiste el cambio de propiedad que reduce el impuesto
La operación se basa en donar en vida la nuda propiedad de la vivienda a los hijos, mientras los padres se reservan el usufructo vitalicio. Esto significa que los hijos pasan a ser propietarios legales del inmueble, pero los padres mantienen el derecho a vivir en él o a alquilarlo durante toda su vida. Desde el punto de vista jurídico, la propiedad se divide en dos partes reconocidas por el Código Civil, la nuda propiedad, que se transmite, y el usufructo, que se conserva. No se trata de una fórmula opaca ni excepcional, sino de una figura clásica del derecho patrimonial español.
Fiscalmente, la donación de la nuda propiedad tributa en el momento en que se realiza, normalmente con importes muy inferiores a los que se pagarían por una herencia completa. Además, en muchas comunidades existen bonificaciones elevadas en donaciones entre padres e hijos, lo que reduce aún más el impacto fiscal.
Por qué Hacienda permite esta operación legal
Hacienda permite esta estrategia porque la transmisión fiscalmente relevante se produce en vida, no en el momento del fallecimiento. Cuando los padres mueren, el usufructo se extingue de forma automática, sin necesidad de aceptar herencia ni realizar una nueva transmisión patrimonial. En ese momento, los hijos consolidan la plena propiedad del inmueble, pero no se genera un nuevo hecho imponible del Impuesto de Sucesiones, o solo se paga una cantidad simbólica en concepto de consolidación de dominio.
Eso sí, los expertos recuerdan que la operación debe planificarse correctamente. Hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Donaciones, la posible plusvalía municipal y las particularidades autonómicas. Aun así, bien asesorada, esta fórmula permite evitar un golpe fiscal muy elevado a los herederos. En definitiva, no es un truco ni un vacío legal, es una herramienta plenamente reconocida por la ley, que Hacienda acepta y que puede marcar la diferencia.
En Catalunya, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio es una operación plenamente legal prevista en el Código Civil y aceptada por Hacienda, pero su conveniencia depende de varios impuestos: al donar en vida, los padres deben asumir la plusvalía municipal y, si la vivienda se ha revalorizado, también una ganancia patrimonial en el IRPF, mientras que los hijos tributan por Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en Catalunya tiene reducciones pero es menos favorable que en herencia. En cambio, cuando la transmisión se produce por fallecimiento, no hay IRPF, la plusvalía municipal suele ser menor y el Impuesto de Sucesiones aplica reducciones de 100.000 € por heredero y bonificaciones para vivienda habitual, lo que hace que heredar sea fiscalmente más ventajoso en muchos casos. Aun así, la donación de la nuda propiedad puede ser útil en supuestos concretos —como planificación patrimonial, protección del inmueble o evitar conflictos sucesorios— siempre que se analicen bien los costes fiscales.