“Conócete a ti mismo”. Estas eran las palabras que aparecían inscritas en el pronaos del templo de Apolo, en el Oráculo de Delfos, y antes de plantear cualquier consulta a los dioses, se obligaba al viajero a investigar su propia esencia. Este, y no otro, debía ser el punto de partida para comprender el mundo.

Que el tope a los precios del alquiler no va a resolver la situación de altísimo precio actual es algo difícilmente discutible, pues los datos históricos son irrefutables: No ha funcionado en ninguna de las ciudades donde se ha intentado. Pero, aun suponiendo que hubiera alguna duda al respecto y se lograra contener los precios sin mermar la oferta, esto supondría dejar los precios actuales como asumibles. Y no lo son, pues suponen un esfuerzo financiero para las familias incompatible con el ahorro y con la vida.

Y es que se puede regular un precio si se tiene la certeza de que ese servicio seguirá disponible tras la limitación impuesta. Como en Delfos, deberíamos conocernos, conocer cómo es nuestro mercado, antes de aventurarnos a buscar soluciones.

Este es uno de los errores de partida, considerar que la oferta no se reducirá tras esta regulación. Como muestra, el hecho de poner a Viena como ejemplo comparable. Claro, y he aquí el problema, pues en esta ciudad, tras la Primera Guerra Mundial y con terribles condiciones de vida para los menos favorecidos, el ayuntamiento puso en marcha un ambicioso proceso de construcción de más de 60.000 viviendas públicas y la Administración pasó a ser el mayor casero de la ciudad. 

Por eso se pueden fijar precios sin que la oferta se reduzca; y por eso, sin apenas oferta de vivienda pública, es una quimera pretender que un ciudadano mantenga una propiedad en alquiler si su renta va disminuyendo paulatinamente (al no indexarse al coste de la vida —IPC—) y sin garantizarle que tras los impagos del inquilino podrá recuperar su bien.

"Se puede regular un precio si se tiene la certeza de que ese servicio seguirá disponible tras la limitación impuesta"

El ejemplo de Viena es muy oportuno, pero no para argumentar el tope al alquiler, sino para evidenciar la urgente necesidad de construir un parque de vivienda pública, y —no lo olvidemos— una colaboración público-privada que permita aumentar las viviendas protegidas en renta y venta, lo que ha permitido que, actualmente, sean más de 200.000 viviendas protegidas las existentes en la capital austriaca. Más del 60% de los vieneses viven en casas con precio regulado, y es viable por esa gran cantidad de vivienda pública, que hace de estabilizador del mercado.

Lo interesante es que no es la imposición de un tope, sino la magnitud de la oferta, la que permite esa contención en los precios. Como en cualquier mercado, el que vende el servicio pone un precio competitivo con la oferta existente.

En España, con un porcentaje mínimo de vivienda pública, cualquier intento de fijar precios debe tener en cuenta que lo hará en un mercado en manos de particulares, cuyas viviendas, en la mayoría de los casos, suponen la inversión de toda una vida de trabajo, por lo que serán muy sensibles ante la pérdida de renta o la inseguridad ante la ocupación de la misma. Y, como ha sucedido en todas ciudades donde se ha intentado, bajará la cantidad de viviendas en alquiler, su calidad, y subirá la exigencia de garantías de los caseros para alquilar, lo que deja a los más vulnerables, de nuevo, sin opción habitacional.

No hay soluciones mágicas e instantáneas. Son años los que algunos estamos advirtiendo de la situación de emergencia habitacional a la que estábamos abocados si no se ampliaba el parque de viviendas, sobre todo públicas; aportando datos, conocimiento y propuestas, pero inexplicablemente, nada se ha hecho. Quizás las cicatrices de la crisis de 2008 no se habían cerrado todavía, y todo lo que fuera hablar de política de vivienda ha sido tabú… Hasta ahora, que como buenos latinos, pasamos de la nada al todo, con un anuncio cada semana, sin la necesaria reflexión e información.

Aun así, toca actuar y hacerlo de inmediato. Esto no quiere decir que se improvisen medidas, que conseguirían exactamente el efecto contrario. No hay solución eficaz sin consenso entre administraciones ni colaboración con el sector inmobiliario. Marcando con un objetivo claro, que dada nuestra situación actual pasa obligatoriamente por aumentar el parque de viviendas protegidas (garantizando que esa protección no decaiga con los años) y que se componga por una parte pública y otra privada.

Una manera viable e inmediata sería la de los derechos de superficie sobre suelos públicos para construir viviendas protegidas, que se destinarían a alquileres protegidos, explotadas por un tiempo determinado por operadores privados (que asumirían el coste de su construcción), que finalmente pasarían a ser titularidad pública. Con ello, se aumentará significativamente el número de viviendas disponibles con precios regulados y sin que ello suponga un desembolso inasumible para las arcas públicas. 

También se debería explorar la modalidad de cambio de obra, mediante la que los solares públicos se convertirían en viviendas públicas en un número equivalente al valor de ese suelo, algo que tampoco tendría coste público directo.

Además de este aumento de vivienda protegida pública, se debe favorecer una legislación de vivienda protegida que incentive a los operadores privados a generar este tipo de viviendas; y no se trataría de algo novedoso en España, sino que se vino realizando vigorosamente durante los años noventa.

La combinación de derechos de superficie y cambios de obra posibilitaría un aumento de vivienda pública en los próximos tres años —tiempo necesario para planificar y construir las viviendas— como no se ha conocido en nuestro país. Y, junto a las promociones privadas protegidas, supondrán, de facto, la estabilización del mercado inmobiliario, pues semejante cantidad de vivienda a precio regulado será la más eficaz manera de blindarlo ante subidas incontroladas. 

Por tanto, hay fórmulas probadas que pueden vislumbrar una solución que permita, no solo que no suban, sino bajar los precios de alquiler y ventas de las viviendas. 

Como se le exigía al peregrino a Delfos, antes de buscar una respuesta hay que conocerse bien, pues solo desde ese saber cómo somos podremos acertar con nuestras preguntas, y quizás también con las soluciones.