"Coneix-te a tu mateix". Aquestes eren les paraules que apareixien inscrites al pronaos del temple d'Apol·lo, a l'oracle de Delfos, i abans de plantejar qualsevol consulta als déus, s'obligava el viatger a investigar la seva pròpia essència. Aquest, i no un altre, havia de ser el punt de partida per comprendre el món.

Que el topall als preus del lloguer no resoldrà la situació de l'altíssim preu actual és una cosa difícilment discutible, ja que les dades històriques són irrefutables: No ha funcionat a cap de les ciutats on s'ha intentat. Però, fins i tot suposant que hi hagués algun dubte i s'aconseguís contenir els preus sense minvar l'oferta, això suposaria deixar els preus actuals com a assumibles. I no ho són, ja que suposen un esforç financer per a les famílies incompatible amb l'estalvi i amb la vida.

I és que es pot regular un preu si es té la certesa que aquest servei continuarà disponible després de la limitació imposada. Com a Delfos, ens hauríem de conèixer, conèixer com és el nostre mercat, abans d'aventurar-nos a buscar solucions.

Aquest és un dels errors de partida, considerar que l'oferta no es reduirà després d'aquesta regulació. Com a mostra, el fet de posar Viena com a exemple comparable. Clar, i vet aquí el problema, ja que en aquesta ciutat, després de la Primera Guerra Mundial i amb terribles condicions de vida per als menys afavorits, l'ajuntament va posar en marxa un ambiciós procés de construcció de més de 60.000 habitatges públics i l'Administració va passar a ser el propietari més gran de la ciutat.

Per això es poden fixar preus sense que l'oferta es redueixi; i per això, sense gairebé oferta d'habitatge públic, és una quimera pretendre que un ciutadà mantingui una propietat de lloguer si la seva renda va disminuint gradualment (en no indexar-se al cost de la vida —IPC—) i sense garantir-li que després dels impagaments del llogater podrà recuperar el seu bé.

"Es pot regular un preu si es té la certesa que aquest servei continuarà disponible després de la limitació imposada"

L'exemple de Viena és molt oportú, però no per argumentar el topall al lloguer, sinó per evidenciar la urgent necessitat de construir un parc d'habitatge públic, i —no ens n'oblidem— una col·laboració publicoprivada que permeti augmentar els habitatges protegits en renda i venda, la qual cosa ha permès que, actualment, hi hagi més de 200.000 habitatges protegits a la capital austríaca. Més del 60% dels vienesos viuen en cases amb preu regulat, i és viable per aquesta gran quantitat d'habitatge públic, que fa d'estabilitzador del mercat.

L'interessant és que no és la imposició d'un topall, sinó la magnitud de l'oferta, la que permet aquesta contenció en els preus. Com en qualsevol mercat, el que ven el servei posa un preu competitiu amb l'oferta existent.

A Espanya, amb un percentatge mínim d'habitatge públic, qualsevol intent de fixar preus ha de tenir en compte que ho farà en un mercat en mans de particulars, els habitatges dels quals, en la majoria dels casos, suposen la inversió de tota una vida de treball, per la qual cosa seran molt sensibles davant de la pèrdua de renda o la inseguretat davant de la possible ocupació. I, com ha succeït en totes ciutats on s'ha intentat, baixarà la quantitat d'habitatges de lloguer, la qualitat, i pujarà l'exigència de garanties dels propietaris per llogar, la qual cosa deixa els més vulnerables, de nou, sense opció habitacional.

No hi ha solucions màgiques i instantànies. Fa anys que alguns advertim de la situació d'emergència habitacional a què estàvem abocats si no s'ampliava el parc d'habitatges, sobretot públics; aportant dades, coneixement i propostes, però inexplicablement, no s'ha fet res. Potser les cicatrius de la crisi del 2008 no s'havien tancat encara, i tot el que fos parlar de política d'habitatge ha estat tabú... Fins ara, que com a bons llatins, passem del no-res al tot, amb un anunci cada setmana, sense la necessària reflexió i informació.

Tot i això, toca actuar i fer-ho immediatament. Això no vol dir que s'improvisin mesures, que aconseguirien exactament l'efecte contrari. No hi ha solució eficaç sense consens entre administracions ni col·laboració amb el sector immobiliari. Marcant amb un objectiu clar, que, atesa la nostra situació actual, passa obligatòriament per augmentar el parc d'habitatges protegits (garantint que aquesta protecció no decaigui amb els anys) i que es compongui per una part pública i una altra de privada.

Una manera viable i immediata seria la dels drets de superfície sobre sòls públics per construir habitatges protegits, que es destinarien a lloguers protegits, explotats per un temps determinat per operadors privats (que assumirien el cost de la seva construcció), que finalment passarien a ser titularitat pública. Amb això, s'augmentarà significativament el nombre d'habitatges disponibles amb preus regulats i sense que això suposi un desemborsament inassumible per a les arques públiques.

També s'hauria d'explorar la modalitat de canvi d'obra, mitjançant la qual els solars públics es convertirien en habitatges públics en un nombre equivalent al valor d'aquest sòl, cosa que tampoc no tindria cost públic directe.

A més d'aquest augment d'habitatge protegit públic, s'ha d'afavorir una legislació d'habitatge protegit que incentivi els operadors privats a generar aquest tipus d'habitatges; i no es tractaria d'una cosa nova a Espanya, sinó que es va fer vigorosament durant els anys noranta.

La combinació de drets de superfície i canvis d'obra possibilitaria un augment de l'habitatge públic en els propers tres anys —temps necessari per planificar i construir els habitatges— com no s'ha conegut al nostre país. I, juntament amb les promocions privades protegides, suposaran, de facto, l'estabilització del mercat immobiliari, ja que una quantitat així d'habitatge a preu regulat serà la manera més eficaç de blindar-lo davant de pujades incontrolades.

Per tant, hi ha fórmules provades que poden entreveure una solució que permeti no només que no pugin, sinó abaixar els preus de lloguer i vendes dels habitatges.

Com se li exigia al pelegrí a Delfos, abans de buscar una resposta cal conèixer-se bé, ja que només des d'aquest saber com som podrem encertar amb les nostres preguntes, i potser també amb les solucions.