En la zona de L'Escala (Empordà), hacia la primavera antes del mediodía, cada año se repite la formación de tormentas que siguen una secuencia muy bien definida y cuyos vientos pueden superar los 80/90 km/ha. En terminología local este tipo de tormentas se denomina “grop”. La conjugación perfecta de los distintos elementos que se deben dar para la formación de dichas tormentas me recuerda a la formación de otro tipo de temporal que estamos contemplando en la economía:  la tormenta perfecta en el sector inmobiliario.

Es público y notorio la falta de materias primas y el disparo en el incremento de sus precios. Todo ello, como consecuencia en parte de la guerra de Ucrania y el incremento de los costes de la energía. Este contexto tiene un impacto directo en el mercado, haciendo especial inquina en determinados sectores.

Una de las áreas que se ha visto especialmente afectada, como no podía ser de otro modo, es el de la construcción de vivienda en España, que ha sufrido un incremento medio de sus presupuestos de hasta casi un 30% respecto a niveles previos a la pandemia, según el Índice de Costes Directos de Construcción de ACR.

Obviamente, las constructoras no habían previsto ni elaborado sus presupuestos teniendo en cuenta tal incremento en el precio de las materias primas, en la energía o en los combustibles en apenas 8 meses,  pues era un hecho absolutamente imprevisible en el momento de lanzar sus nuevas promociones.

Partimos de la base de las dificultades que ya de por si se encuentran las constructoras a la hora de elaborar presupuestos, donde se les exigen ya de normal un ajuste en los precios. Difícilmente, sus previsiones responden a la realidad que de por si se revela ardua y difícil, como consecuencia de los imprevistos e incidencias propios de cualquier obra; su dependencia con otros agentes (subcontratas, administración, etc.) y de elementos que condicionan en último lugar el cumplimiento de los contratos de ejecución. Las previsiones contractuales de cualquier acuerdo de obra, comportan ya de por sí una especial dificultad de encaje con la realidad, para que además ahora se sume una situación extraordinaria como la que estamos viviendo, ante el disparo en el incremento de los precios de las materias primas y el incremento de los precios de los combustibles.

En este contexto, las empresas constructoras pueden sufrir y están sufriendo una pérdida de rentabilidad en los contratos suscritos hasta tal punto de que, si ya los presupuestos acordados podían estar especialmente ajustados por razones comerciales, esta situación puede resultar no solo la pérdida de beneficios para la constructora, sino que además pueda conllevar mermas económicas. Dándose la paradoja de que para la constructora suponga un mayor coste continuar con la obra que resolver el contrato.  Evidentemente, esta situación solo es la punta del iceberg, pues inevitablemente va a conllevar un retraso en la entrega de la obra, con las correspondientes penalizaciones comunes en cualquier contrato, provocando un efecto dominó entre los diferentes agentes intervinientes.

A todo ello hemos de sumar la problemática existente que se remonta a la crisis financiera de 2008, con falta de mano de obra como consecuencia de la salida de trabajadores del sector, muchos de ellos extranjeros en España, tal y como lo indica el Banco de España en uno de sus últimos informes sobre la incidencia de flujos migratorios en la oferta laboral.

Así pues, un eventual incumplimiento de las constructoras en la ejecución en los plazos de entrega de obra conlleva que las promotoras se vean afectadas directamente ante dicha situación, pues el posible retraso va a suponer necesariamente el incumplimiento de los plazos de entrega de las viviendas a los futuros propietarios. Además, cabe añadir que las consecuencias de la dicha demora de entrega de viviendas ha conllevado que los futuros propietarios, en algunos casos, hayan visto como no han podido mantener las condiciones de financiación negociadas previamente con las entidades financieras, teniendo en cuenta el incremento de los tipos de interés de las hipotecas en los últimos meses.

Llegado a este punto, merece la pena recordar que, tras un largo periodo de precios de financiación extraordinariamente bajos, el interés aplicado a los créditos está en una senda alcista. Un elemento más para acabar de crear la tormenta perfecta.

De tal modo que nos encontramos con las consecuencias actuales: incumplimientos de los plazos, incremento del precio de las viviendas, incremento de gastos hipotecarios con la subida de los tipos de interés y por consiguiente, un mayor y más caro endeudamiento de los futuros propietarios.

En febrero el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés una vez más (y ya van cinco), avanzando que los tipos seguirán subiendo este año con más contundencia de lo esperado. El cambio de rumbo del BCE en su política monetaria es algo que ya se viene observando en el mercado desde hace meses. Curiosamente, esta situación no deja de ser una consecuencia más del incremento de los precios, pues justamente, suben los tipos de interés porque el BCE busca frenar el alza de la inflación y contener los altos precios, especialmente desde el inicio de la guerra de Ucrania. Según el dato adelantado por el INE (Instituto Nacional de estadística) la inflación subyacente ha escalado medio punto hasta el 7,5%. En definitiva, vemos como una misma situación tiene diferentes aristas interconectadas entre ellas, generando una suerte de causa-efecto entre las mismas.

En un contexto de este calado, nos encontramos con un barco a la deriva, pero ¿cómo actuar ante dicha situación? ¿Cómo retomar el control?  

Nos encontramos ante dos situaciones: 1) respecto a las nuevas obras, previsiblemente conllevará el incremento de los precios a fin de compensar las subidas y, 2) en cuanto a las promociones en curso, necesariamente requieren de  la colaboración y flexibilidad de cada uno de los agentes intervinientes. Respecto a esta última situación, en algunos casos, la solución está siendo la de negociar posibles adendas a los contratos de obra a fin de poder adaptarlos y ajustarlos a la realidad, de tal modo que se pueda mantener dicho contrato de obra. Eso sí, no cabe olvidar las relaciones contractuales concatenadas al contrato principal de obra, que deberán ajustarse a las necesidades actuales acorde con la adenda del contrato de obra principal.

Ante esta tormenta perfecta, el sector de la construcción requerirá de la flexibilidad en la negociación y capacidad de adaptación de todos los agentes intervinientes, a fin de darle continuidad a los proyectos en marcha y evitar la posible ralentización del comienzo de nuevos proyectos. Esperemos tras la tormenta llegue la calma.