El debate sobre la vivienda es ineludible. Catalunya vive una tensión real entre una oferta insuficiente, una demanda sostenida y unos precios que se han alejado marcadamente de la capacidad adquisitiva de muchas familias. Negarlo sería irresponsable. Pero aún lo es más afrontar esta crisis erosionando los límites básicos de nuestro sistema jurídico.

La reciente propuesta pactada entre los Comuns y el actual Govern de la Generalitat para limitar la compra de viviendas y condicionar su uso no es una simple medida técnica dentro de un acuerdo político. Es una decisión con implicaciones profundas sobre el concepto mismo de propiedad. Hay que separar con rigor lo que es una intervención focalizada de lo que supone una expansión del control público sobre el patrimonio privado ordinario.

Legislar sobre los grandes tenedores puede ser razonable. Es discutible en términos de eficacia, pero coherente con una determinada concepción de intervención pública. Cuando un operador acumula decenas o centenares de inmuebles en zonas tensionadas, es legítimo que el legislador analice si es necesario modular determinados comportamientos que pueden afectar al mercado. Este es un debate político legítimo.

El problema comienza, pero, cuando esta lógica se extiende al pequeño propietario. Y se vuelve profundamente inquietante cuando incluso llega al ámbito de las herencias.

Legislar sobre los grandes tenedores puede ser razonable. El problema comienza cuando esta lógica se extiende al pequeño propietario

Una herencia no es una operación especulativa. Es una transmisión patrimonial derivada de un hecho inevitable: la muerte. Equiparar al heredero a un agente de inversión y someterlo a obligaciones de uso bajo amenaza de sanciones severas implica asumir que la propiedad privada tan solo es legítima si cumple inmediatamente la función que la Administración decide en cada momento.

Obligar a un ciudadano que ha heredado un piso —y que a menudo tendrá que afrontar una carga fiscal significativa asociada al impuesto de sucesiones— a ocuparlo, venderlo o alquilarlo en un plazo determinado y bajo condiciones impuestas no es una medida menor. Aquí ya hablamos de una alteración sustancial del contenido efectivo del derecho de propiedad.

El artículo 33 de la Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, y establece que su contenido está delimitado por su función social. Pero la función social no es, ni puede ser, una cláusula en blanco. No habilita al legislador a vaciar de contenido el derecho ni a convertirlo en una titularidad condicionada a una utilidad inmediata definida discrecionalmente por el poder político. La delimitación legal debe ser proporcional, necesaria y coherente con el principio de seguridad jurídica.

Y es aquí donde emerge el problema central. Cuando el legislador supedita el uso de un bien heredado bajo el riesgo de sanciones elevadas, el mensaje es inequívoco: la propiedad deja de ser un espacio de autonomía patrimonial para convertirse en un instrumento sometido a finalidades públicas inmediatas. Esto no es una simple regulación sectorial: es una mutación conceptual.

Una herencia no es una operación especulativa. Es una transmisión patrimonial derivada de un hecho inevitable: la muerte

El problema de la vivienda en Catalunya es estructural: falta de oferta, rigideces urbanísticas, lentitud administrativa, altos costes de construcción y una demanda que supera la capacidad productiva del sistema. Ninguno de estos factores se resuelve penalizando al heredero. Obligar a alquilar o vender puede generar movimientos puntuales, pero no crea parque residencial nuevo ni acelera procesos urbanísticos. No incrementa la oferta estructural, solo redistribuye presiones.

La inseguridad jurídica, además, tiene efectos económicos reales. Cuando el marco normativo se percibe como expansivo y potencialmente intrusivo, los agentes ajustan comportamientos. Se reduce la inversión en rehabilitación, se posponen decisiones patrimoniales, se incrementa la litigiosidad y se consolida la percepción de un régimen de propiedad inestable. En un mercado tensionado, añadir incertidumbre raramente mejora los resultados.

Hay también un componente simbólico preocupante. La norma parte de una sospecha implícita: que quien hereda una vivienda es un potencial especulador. Esta premisa erosiona la presunción de legitimidad del pequeño propietario y amplía el radio de control administrativo sobre patrimonios familiares que, en la mayoría de los casos, no responden a estrategias de acumulación masiva sino a trayectorias vitales ordinarias.

Regular grandes operadores puede formar parte de una estrategia pública discutible pero comprensible. Convertir al ciudadano medio en objeto de sospecha por haber heredado un inmueble es algo radicalmente diferente. No nos encontramos ante una corrección quirúrgica del mercado, sino ante una expansión del poder normativo sobre la transmisión patrimonial.

La propiedad deja de ser un espacio de autonomía patrimonial para convertirse en un instrumento sometido a finalidades públicas inmediatas

La indignación, en este caso, no es ideológica. Es institucional. Si se acepta que la Administración puede determinar cómo debe gestionar un ciudadano un bien heredado con riesgo de consecuencias coercitivas, se está asumiendo una mutación silenciosa de nuestro modelo de propiedad y de herencia.

La vivienda requiere reformas estructurales valientes: más oferta, más agilidad, más seguridad jurídica y más incentivos a la producción residencial. Pero valentía no es sinónimo en ningún caso de intervencionismo indiscriminado. Cuando la respuesta pasa por tensionar los derechos patrimoniales básicos de la ciudadanía, la pregunta no es solo si la medida es efectiva, sino si estamos dispuestos a redefinir, casi sin un debate profundo, el sentido mismo de la propiedad privada y de la herencia en Catalunya.

Esta es una de aquellas líneas rojas que un país no debería normalizar.