La crisi de l'habitatge que asfixia llogaters i tensa relacions amb els propietaris té al mig un negoci sovint criticat, i sovint amb raó, però indispensable: l'immobiliari. I entre l'exageració dels riscos que esgrimeix part del sector i les desqualificacions dels llogaters, apareixen veus mesurades que donen la cara i ajuden a rebaixar la tensió. És el cas de Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris, una empresa fundada pel seu avi l'any 1948 i que durant molts anys va estar liderada i integrada només per dones. Reconeix que el topall als preus no és tan perjudicial per als propietaris i que de vegades "la por és una mica irracional", però apunta a la manca d'inversió en habitatge públic i els constants canvis normatius com a principals enemics de l'estabilitat.
Com es viu la crisi de l'habitatge des del sector immobiliari?
Primer amb preocupació, perquè considerem que és difícil de resoldre a curt termini. Tenim un dèficit d'habitatge i l'oferta existent no dona per a la demanda. És un moment de molta activitat i el 2026 serà similar. Però s'estan fent coses des de les administracions per anar en el bon camí, amb la mobilització de sòl públic per fer habitatge assequible i protegit.
Es parla molt de la caiguda de l'oferta del lloguer amb el nou topall, però al llogater li dona certa estabilitat saber que no li poden apujar el preu per sobre d'un màxim.
És una llei que va molt bé per la gent que està de lloguer i perjudica la gent que vol accedir al mercat. Però la manca de lloguer s'arrossega des de fa molt de temps. La població és més elevada i l'oferta no ha crescut, però no és només pel topall, sinó sobretot perquè no s'ha fet habitatge públic de lloguer en els darrers 15 anys i el que hi havia s'ha perdut.
"La manca de lloguer s'arrossega de fa molt de temps. No s'ha fet habitatge públic i el que havia s'ha perdut"
En canvi, molts actors del sector immobiliari diuen que és el topall qui perjudica l'oferta.
Al sector en general no li agradava aquest topall, però sabíem que havia de passar perquè hi havia un ambient, fins i tot europeu, cap a aquest camí. Jo no crec que el topall sigui el motiu pel qual els propietaris desinverteixin, en absolut. És tot l'ambient. Que si som uns lladres, uns especuladors...
Però aquest ambient no fa que la gent deixi de pagar els lloguers. Creu que ha empitjorat la relació entre llogaters i propietaris?
Pel que veiem en el nostre dia a dia, no. No tenim estabilitat jurídica i canviem de lleis cada pocs anys. Els inversors deixen de banda Catalunya pels canvis normatius. Som pioners en moltes coses, però això fa que canviem de lleis molt sovint i no saps ben bé a què estàs jugant. Hi ha molta por als inquiokupes, que no et paguen el lloguer.
Però aquesta por es compensa amb uns càstings que fan molt difícil llogar un pis, no? El propietari al final pot escollir.
La desconfiança és com totes les pors. Moltes vegades el propietari deixa el pis i decideix vendre-se'l i potser no li ha passat res. Com moltes vegades, les pors són irracionals.
"Moltes vegades, les pors dels propietaris són irracionals"
M'està reconeixent que el missatge de la por de llogar és irracional?
No, hi ha molts casos que passen. El que dic és que s'ha creat un ambient general en contra dels inversors i de la propietat que no genera confiança. I, d'altra banda, amb el topall, com que s'endureixen els càstings i es busca gent que pugui pagar i acrediti més solvència, el que acaba generant és que als estrangers d'alt poder adquisitiu els sigui més fàcil llogar. I s'acaben beneficiant d'aquest topall. Estem substituïnt els llogaters perquè l'objectiu de la regulació dels preus no està clar. Sempre busques el millor candidat i el millor és el que té un millor perfil econòmic. Al final, la taxa d'esforç per al lloguer baixarà, però perquè només hi podran accedir els qui tenen més poder adquisitiu. I estàs deixant fora molta gent.
És molt important el percentatge d'expats en el mercat immobiliari?
Nosaltres tenim un perfil de client de poder adquisitiu mitjà-alt i, en aquesta franja, l'impacte dels estrangers que treballen per a multinacionals és molt important. Et puc dir que abans de la pandèmia, a la nostra empresa suposaven un 15% dels clients i ara a Barcelona són el 60%.
"L'impacte dels expats en el nostre negoci és molt important. A la nostra empresa, un 60% dels clients ho són"
Una de les coses que es comenta molt del mercat immobiliari, i que vostè també ha dit, és que els anuncis ja no arriben als portals immobiliaris d'internet.
És que no ens cal. Cada cop publiquem menys. Tenim una demanda que ens arriba per altres canals. Com que som administradors, tenim una base de dades internes d'antics clients que ens han demanat per habitatge i amb això tirem. I cada cop és més comú que els llogaters que marxen portin un familiar o un amic o un conegut. El mercat s'ha tornat menys públic. Pels nouvinguts, és molt complicat, mentre que els que venen amb una agència de relocalització ho tenen molt més fàcil. Però si sempre fas aquests clients, quines oportunitats dones?
En compravenda, I l'habitatge de segona mà aprofita la pujada dels preus de l'habitatge nou?
Sí, això passa. L'habitatge nou reflecteix els preus del moment, de la construcció, dels terrenys, etc. I el de segona mà es compara amb això i aprofita. Tothom, quan és propietari, el que vol és maximitzar el seu preu. Sigui qui sigui. Això és especular? No ho sé. Però tothom, tothom vol maximitzar el seu preu.
Els propietaris culpen a les administracions de la manca de solucions per al mercat de lloguer, mentre que les administracions apunten als propietaris. I els llogaters culpen a ambdós. No creu que cal una mica d'autocrítica, que potser el sector immobiliari i els propietaris tenen una responsabilitat en què els preus siguin tan elevats, per què ho posen vostès?
El que sé és que aquesta situació no seria la mateixa si tinguéssim un parc d'habitatge públic significatiu. I això no és culpa ni dels propietaris ni dels llogaters. Si creix la població i no creixen els lloguers, això genera una pressió. I, tal com vaig llegir en un informe, és el preu de no haver fet res en els darrers 18 anys, ni pressupost per habitatge ni habitatge públic. Ens emmirallem en Viena perquè han regulat els preus, però ells fa 100 anys que fan habitatge públic. Ara, sembla que el Govern i el govern espanyol van pel bon camí, però hem de ser conscients que no veurem els primers fruits fins al 2027 o el 2028.
I entén que es vulgui limitar la compra especulativa o que es posin més restriccions als grans tenidors?
Puc entendre-ho, però no resol el problema. És un joc de zona zero perquè tens els mateixos demandants i molts propietaris poden moure el pis del mercat de lloguer al de venda. Això no buida les cues. I pel que fa als grans tenidors, abans es considerava que era qui tenia el poder d'influir en el mercat, però algú que té 3 o 5 pisos no ho té. Potser s'hauria de canviar la mirada sobre els grans tenidors i apuntar als fons que no tenen arrelament al territori.
Passat i present d'una empresa familiar
Parlem ara d'Amat Immobiliaris, quin volum esperen facturar aquest any?
Nosaltres tenim un negoci estable i equilibrat entre la gestió patrimonial i la comercialització de lloguer, venda i obra nova, més cíclica. Ara estem en un moment bo pels preus elevats de la venda, i tancarem en 5,5 milions o 6.
Sembla difícil mantenir l'estabilitat en un mercat així, com que podria ser factible que venent tres o quatre immobles més se't dispari la facturació.
No ho és tant, però el nostre model no és expansiu, com de concentrar-nos en els mercats que tenim i ser sostenibles: Barcelona, Sant Just, Sant Cugat. Com a bona empresa familiar, mirem més a llarg termini i prenem decisions pensant en la sostenibilitat. L'empresa familiar és com un llegat i ja anem per la tercera generació.
Per tant, fa por créixer?
No és tan fàcil. El nostre sector té molt d'intrusisme. I a les empreses que fa molts anys que estem al mercat no ens va millor quan hi ha un boom, sinó en èpoques intermèdies. Perquè en aquestes èpoques tan mogudes molts freelance o intermediaris fan les operacions. Fins i tot ens fan servir per saber quin preu posar i després ho vehiculen.
"Al nostre negoci hi ha molt intrusisme en els moments de 'boom', ens beneficien més períodes intermedis"
I quina és la importància del lloguer en el vostre negoci?
Doncs s'ha reduït molt. Abans llogàvem uns 500 pisos a l'any i ara 200, perquè no hi ha aquesta rotació.
Com és la història de l'empresa?
La va fundar el meu avi l'any 1948, però va morir quatre anys després. La meva àvia, en un moment del franquisme en el qual les dones no treballaven, va decidir agafar el negoci i va ser de les primeres dones a dedicar-se al negoci immobiliari. Tenia 25 anys i una filla de 2 anys. Havia d'anar a veure els propietaris amb el seu germà, perquè una dona jove no podia anar sola a casa d'un propietari. I aquestes coses van marcar la meva àvia i la meva tieta fins al punt que van decidir que fos només una empresa femenina. Això va durar fins a l'any 2008, quan van aprofitar una llei del Zapatero de paritat i van obrir l'empresa als homes. El 2010 em vaig incorporar, però jo no venia d'aquest negoci.