La banca empieza a notar un cambio de ciclo en el mercado hipotecario. Tras un 2025 de cifras récord, en el que se firmaron más de 501.000 operaciones y se financiaron unos 70.000 millones de euros, las entidades reconocen que el ritmo se está moderando e incluso cayendo. El problema, coinciden los principales bancos, no está en la falta de financiación, sino en una demanda cada vez más limitada por el encarecimiento de la vivienda, la subida de los tipos de interés y la escasez de oferta.

Las principales entidades financieras han confirmado esta tendencia durante sus últimas presentaciones de resultados: hay menos viviendas disponibles, los precios siguen subiendo y las compraventas empiezan a resentirse. El cambio de tono es significativo. Después de meses presumiendo de los fuertes incrementos de la nueva producción, los bancos han moderado sus mensajes sobre este negocio. A ello se suma el expediente de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), que está vigilando las declaraciones públicas de las entidades sobre el mercado hipotecario.

CaixaBank, el mayor banco de España y uno de los principales termómetros del sector, reconoce que su nueva producción hipotecaria todavía mantiene tasas positivas, aunque advierte de que el crecimiento se ha moderado. La entidad ha aumentado alrededor de un 8% la concesión de nuevas hipotecas, por encima del crecimiento del mercado, situado en torno al 5%. Pero el año pasado crecía a tasas del 40%. Por ello, el CEO advierte de que la evolución puede cambiar en los próximos meses por las dificultades de acceso a la vivienda.

"Es probable que la nueva producción pueda bajar más porque, desafortunadamente, tenemos un problema de incremento de precios. El precio de la vivienda está subiendo por encima del 12% y, naturalmente, hay una limitación de la renta de las personas para afrontar las cuotas de una hipoteca", explicaba Gonzalo Gortázar. A este factor se añade el encarecimiento de la financiación. La subida de los tipos de interés, en un contexto de mayor inflación, hace que hipotecarse resulte más caro y dificulta que muchos hogares puedan acceder a una vivienda.

Para CaixaBank, la solución pasa por aumentar la construcción. La entidad recuerda que, según las estimaciones del Banco de España y de su propio servicio de estudios, el déficit de vivienda acumulado desde la pandemia se sitúa entre las 800.000 y el millón de unidades. El diagnóstico de la entidad es que el negocio todavía crece, pero cada vez a menor velocidad. Y advierte de que, si los precios siguen alejándose de la capacidad adquisitiva de los hogares, la producción hipotecaria se desplomará.

El BBVA constata una desaceleración de la demanda

El BBVA reconoce que está perdiendo terreno en el negocio hipotecario. La entidad ya había anunciado en meses anteriores que se apartaba de la guerra comercial del sector y que estaba dispuesta a sacrificar cuota de mercado antes que conceder préstamos con condiciones que considera poco rentables. "Sí, de nuevo, estamos perdiendo cuota en hipotecas, pero ganamos en pymes y empresas. Lo que queremos hacer es estar cerca de los clientes y darles el mejor precio por vinculación y en función del riesgo", explican desde el banco.

Más allá de su estrategia comercial, el BBVA también constata una desaceleración de la demanda. Preguntado por las previsiones del Banco Central Europeo (BCE) y del Banco de España, que han alertado de una caída de las solicitudes de financiación para vivienda, el banco reconoce que el crecimiento hipotecario será mucho menor.

El año pasado, la nueva producción aumentó un 22%, mientras que para este ejercicio la previsión se sitúa en apenas un 2,1%. La entidad atribuye esta moderación, principalmente, al menor número de compraventas de viviendas. Por ahora, el efecto sobre el volumen total de hipotecas de su cartera todavía no es demasiado relevante, pero sí se está haciendo notar en las nuevas operaciones.

El Sabadell advierte: es probable que haya caídas

Banco Sabadell comparte este diagnóstico y considera que la evolución de la actividad hipotecaria está directamente relacionada con el comportamiento del mercado inmobiliario. Su consejero delegado, preguntado por las encuestas de préstamos bancarios del BCE y del Banco de España, que apuntan a una caída de la demanda de hipotecas en España y Europa y anticipan nuevas bajadas de las solicitudes, explicó que el banco ya está detectando una moderación.

"Nosotros damos crédito hipotecario sobre las transacciones y, como hemos dicho, la compraventa está decreciendo. De la mano de esto, diría que la demanda de hipotecas ha aguantado un poco más en niveles positivos porque algunos clientes que antes compraban sin financiación ahora sí la han necesitado. Pero ahora vemos que hay menos transacciones y, por tanto, la demanda se desacelera y es posible que veamos un descenso", señaló.

La entidad asegura que sus niveles actuales de concesión se mantienen en línea con la cuota de mercado que tiene, pero reconoce que la reducción de las operaciones inmobiliarias terminará teniendo consecuencias sobre la nueva producción hipotecaria.

Bankinter cae, pero menos

Bankinter presenta una evolución algo diferente. Su consejera delegada, Gloria Ortiz, comparte que España tiene un problema serio de acceso a la vivienda y defiende la necesidad de impulsar políticas a largo plazo para solucionarlo, preferiblemente mediante el consenso de los partidos políticos.

No obstante, Ortiz se ha mostrado menos preocupada por el efecto de los tipos de interés sobre la demanda de crédito y considera que su incremento no tiene por qué provocar un frenazo en la actividad crediticia. El banco, que llegó a reducir su producción hipotecaria un 40% al considerar que los precios a los que se estaba compitiendo en el mercado no hacían rentable conceder préstamos, ha conseguido moderar esas caídas. En el último trimestre, el descenso fue del 9%.

El mensaje que trasladan las principales entidades financieras apunta a un cambio de tendencia. La financiación sigue disponible y los bancos mantienen su disposición a conceder hipotecas, pero cada vez hay menos operaciones que financiar. La escasez de vivienda disponible, el fuerte incremento de los precios y el mayor coste de las hipotecas están limitando el acceso de los hogares al mercado.