El mercado inmobiliario español todavía no ha encontrado la salida del laberinto de la accesibilidad. La falta crónica de oferta de vivienda a precios asequibles constituirá un lastre para la evolución de las transacciones durante el próximo año y medio, según la última actualización del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, correspondiente a octubre de 2025.
El diagnóstico de los economistas es contundente: la insuficiente construcción de nueva vivienda hará que el ritmo de las ventas se modere hasta un exiguo 0,5% el resto de 2025 y un 0,3% adicional en 2026. Paralelamente, la presión alcista sobre los precios se mantendrá implacable, con incrementos previstos del 10% este año y del 7% el próximo
En una aparente contradicción, el informe destaca que la construcción de vivienda nueva sí experimentará un crecimiento notable: un 10% en 2025 y un sólido 12% en 2026. Sin embargo, esta aceleración productiva resulta del todo insuficiente para saciar la sed de vivienda de una demanda que continúa robusta. "La subida de precios seguirá evidenciando el desequilibrio entre oferta y demanda", han subrayado los analistas de BBVA Research.
Esta dinámica perversa ya ha dejado sus huellas en las estadísticas de la primera mitad de 2025, con un incremento de los precios del 9,7% en tasa interanual. El hecho más revelador es que, a pesar de esta escalada continuada, el precio de la vivienda en términos reales se mantiene un 30% por debajo de los máximos históricos registrados en 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
El problema de la escasez se revela con mayor severidad, si cabe, en el mercado del alquiler. Las rentas han mostrado una resiliencia y una fuerza ascensional superiores a las de la vivienda en venta. Entre 2019 y el segundo trimestre de 2025, los alquileres han acumulado una subida del 34%, casi doce puntos porcentuales por encima del 22% que han subido los precios de venta en el mismo periodo.
Esta tendencia refleja una realidad social preocupante: cada vez más ciudadanos, incapacitados para acceder a la compra, se ven empujados hacia el alquiler, donde la competencia es feroz y la presión sobre los precios, consecuentemente, más intensa.
El entresijo de un problema complejo
Los economistas de BBVA Research señalan que la insuficiente oferta inmobiliaria es el resultado de una combinación peligrosa de factores estructurales y coyunturales que se autoalimentan. Esta tormenta perfecta explica por qué el sector no logra reaccionar con la celeridad que la sociedad necesita
La lentitud crónica en el desarrollo del suelo urbanizable se consolida como el principal escollo. El excesivo tiempo que transcurre desde la compra de un terreno hasta que se materializa la construcción de las viviendas lastra la rentabilidad de las inversiones. "El resultado son activos que se financian principalmente con recursos propios, pero que tardan mucho tiempo en rentabilizarse", exponen los expertos.
Este problema de liquidez y retornos a largo plazo afecta de manera especial a las pymes, que constituyen el núcleo del tejido productivo del sector y no disponen de la misma capacidad financiera que las grandes corporaciones.
La incertidumbre normativa se ha erigido en otro de los grandes obstáculos para la inversión. Las sucesivas y, a veces, contradictorias medidas legislativas han incrementado la percepción de riesgo a ojos de los inversores. Esta falta de seguridad jurídica y previsibilidad a largo plazo disuade proyectos que, por su naturaleza, requieren estabilidad.
La falta de mano de obra cualificada
Uno de los retos más urgentes y, a la vez, más difíciles de resolver a medio plazo es la grave escasez de mano de obra especializada. El sector lucha por cubrir un número elevado de puestos de trabajo vacantes en oficios fundamentales como la fontanería o la electricidad.
Aunque el flujo migratorio ha contribuido a sostener la actividad en los últimos años, la falta de programas formativos ambiciosos y de políticas efectivas de capacitación laboral actúa como un techo que limita el crecimiento del sector. Los economistas coinciden en que la falta de trabajadores cualificados continuará siendo un reto estructural de primer orden en los próximos años.
El informe del BBVA no se limita al diagnóstico y apunta hacia posibles vías de solución. La recomendación principal es clara: "Acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad". Sin una agilización drástica de los procedimientos administrativos, cualquier intento de dinamizar la oferta estará condenado al fracaso. Además, los expertos señalan la necesidad de "mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes de operación de las empresas y mejorar la productividad" para hacer el sector más atractivo para el capital.
El camino hacia la resolución de la crisis de la vivienda pasa, inevitablemente, por "avanzar hacia un mayor consenso político e institucional que permita emprender reformas estructurales".
En este sentido, los economistas ven con buenos ojos el aumento de recursos previsto en el Plan de Vivienda 2026-2030, pero muestran su escepticismo sobre su efectividad si no se resuelven las disfunciones subyacentes: "La falta de coordinación entre administraciones puede dificultar el cumplimiento de los objetivos fijados". La conclusión es que, sin una acción coordinada, decidida y consensuada que aborde los problemas de raíz, la sombra de la inaccesibilidad residencial continuará proyectándose sobre la sociedad española al menos hasta 2026.