El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos reales decretos ley con un nuevo paquete de medidas para intervenir en el mercado de la vivienda, reforzar la protección de los inquilinos y facilitar el acceso a la compra de una primera residencia. Las iniciativas incluyen desde la prórroga de los contratos de alquiler y la regulación de los arrendamientos temporales hasta la prohibición de determinadas compras especulativas por parte de fondos de inversión.

Las medidas se articulan en dos textos diferenciados, con el objetivo de contentar a todos los socios y atraer a Junts, si bien su aprobación definitiva está en el aire. El Gobierno confía en que ambos puedan ser convalidados este viernes en un pleno extraordinario del Congreso, aunque la renovación automática de los contratos, incluida en el segundo decreto, requiere todavía mayor negociación parlamentaria.

Este martes por la noche, el Gobierno aún no ha pasado los textos definitivos, pero, según la información que ha dado, estas son las principales medidas aprobadas:

  1. Prórroga de dos años de los alquileres. Los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán ampliarse durante dos años adicionales, siempre que lo solicite el inquilino. La medida podría beneficiar a unos dos millones de contratos, según las estimaciones del Ejecutivo.
  2. Límites a las subidas de las rentas. La actualización anual de los alquileres quedará limitada al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027. Para los contratos cuya renta supere el máximo establecido por el índice de referencia, la actualización será del 0%. Además, se impedirá que los propietarios eludan los límites de precios repercutiendo nuevos gastos, cuotas o servicios a los inquilinos.
  3. Renovación automática de los contratos. El segundo decreto incorpora un mecanismo para garantizar la continuidad de los alquileres de vivienda habitual. El propietario deberá justificar las circunstancias que impidan renovar el contrato, con excepciones vinculadas a determinadas situaciones de necesidad del arrendador o de sus familiares.
  4. Regulación de los alquileres de temporada y habitaciones. Los contratos temporales tendrán una duración máxima de doce meses y deberán acreditar la causa que justifica su temporalidad. Si no se demuestra o se encadenan contratos con el mismo inquilino, se considerarán alquileres habituales. En el caso de las habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio máximo permitido para la vivienda completa. Esta regulación estatal incorpora una excepción para comunidades con legislación propia, como Catalunya.
  5. Protección frente a los desahucios hasta 2030. Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los lanzamientos de familias vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional.
  6. Prohibición de compras especulativas por fondos. Se limitará hasta 2028 la adquisición de viviendas y edificios residenciales por parte de fondos y empresas especializadas en operaciones inmobiliarias especulativas. La restricción no afectará a entidades públicas como Casa 47.
  7. IVA del 10% para los pisos turísticos. Los alojamientos turísticos pasarán a tributar por este impuesto, frente a la exención actual. El texto definitivo fija el tipo reducido del 10%, en lugar del 21% que figuraba inicialmente. También limita la duración de estos alquileres a 31 días y refuerza el control sobre las plataformas digitales.
  8. Cambios fiscales para propietarios e inquilinos. El paquete contempla reducciones fiscales para los caseros que rebajen el precio del alquiler respecto al contrato anterior y bonificaciones en el IRPF para inquilinos con ingresos de hasta 30.000 o 33.000 euros, graduadas según su renta. Hacienda calcula que podrían alcanzar a 1,6 millones de hogares.
  9. Más impuestos para las socimis. Las sociedades de inversión inmobiliaria tributarán hasta el 25% por sus beneficios no distribuidos, frente al 15% actual, con incentivos para aquellas que destinen sus viviendas al alquiler asequible.
  10. Incentivos a la vivienda pública y a la compra. El IVA de las viviendas de promoción pública y protegidas bajará al 4%. Además, el ICO ofrecerá préstamos al 0% para financiar la entrada de la primera vivienda, hasta el 20% de su valor y con un máximo de 50.000 euros.

El paquete también permitirá a los ayuntamientos incrementar los recargos del IBI sobre viviendas vacías, incluso hasta duplicarlo cuando lleven más de tres años desocupadas, y reforzará el derecho de tanteo y retracto de los inquilinos en determinadas operaciones de compraventa.

Las medidas han levantado críticas no solo de la oposición, sino también del sector inmobiliario. Tanto la patronal de los promotores APCE como los portales de ventas de pisos advierten de que no serviran para paliar la escasez de vivienda y temen que reduzca todavía más la oferta de alquiler.