El tiempo medio necesario para recuperar una vivienda después de un impago ya llega a un periodo de once meses en España en 2026, según los datos registrados durante el primer cuatrimestre del año por Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). La compañía advierte que, en los procedimientos más complejos, el plazo incluso puede superar los dos años entre el primer incumplimiento y la recuperación efectiva del inmueble. SEAG advierte que muchos propietarios ya han endurecido las condiciones de acceso al alquiler o retirado sus viviendas del mercado residencial.

El miedo a la inseguridad jurídica

La inseguridad jurídica se ha consolidado como una de las preocupaciones principales de los arrendadores. Según SEAG, más del 70% de los propietarios consideran la morosidad y la dificultad para recuperar la vivienda como el principal riesgo asociado al alquiler. La incertidumbre sobre los plazos judiciales ha pasado a ser un factor tan relevante como la rentabilidad obtenida, especialmente entre los pequeños propietarios, que representan la mayor parte del mercado de alquiler en España. En este sentido, el coste medio para SEAG en la cobertura a un propietario alcanza los 4.000 euros, teniendo en cuenta el proceso judicial, el mantenimiento de la vivienda y la no obtención de la renta. Este coste se registra cuando SEAG, durante el proceso de mediación, consigue pagos y ocasiones del inquilino. En caso de que un inquilino deje de pagar completamente la renta, la distribución de los costes para un propietario que no disponga de los servicios de una compañía como SEAG es la siguiente:

Así pues, las rentas impagadas (70-80% del total del coste), constituyen el principal impacto económico para el propietario. Considerando la duración media de un procedimiento judicial y una renta mensual de referencia de unos 700 euros/mes, las pérdidas por impago se pueden situar entre 10.000 y 13.000 euros. Pero hay otros factores:

· Gastos legales (5-10%): Los costes asociados a un procedimiento de desahucio, incluyendo abogado, procurador y otros gastos procesales, suelen oscilar entre 800 y 1.500 euros.

· Daños en la vivienda (10-15%): Dependiendo del estado en que se recupere el inmueble, los gastos de reparación y acondicionamiento se pueden situar entre 500 y 3.000 euros.

Entre enero y abril de 2026, SEAG llevó a cabo cerca de 31.000 estudios de solvencia, un 30% más que el primer cuatrimestre de 2025. La tasa media de morosidad registrada fue de 2.663 €. Por distribución geográfica, la provincia de Barcelona concentra el 25% de las garantías activas de SEAG, seguida de Madrid (19%), Valencia (11%), Alicante (5%).

Los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) reflejan la dimensión del problema. Durante 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos en España, de los cuales 18.317, más del 71%, estuvieron relacionados con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Catalunya fue la comunidad con más desahucios (6.814 en total, y 5.025 derivados de la LAU), seguida por Andalucía (3.782), la Comunitat Valenciana (2.992) y Madrid (2.267). "Proteger a las familias vulnerables es imprescindible, pero esta responsabilidad no puede recaer únicamente sobre los propietarios", señala Daniela Salinas, directora del Departamento Jurídico de SEAG. "La suspensión de lanzamientos mientras se busca una alternativa de la vivienda puede prolongar durante meses la recuperación de una vivienda, generando una inseguridad jurídica que acaba reduciendo la oferta de alquiler".

Sin oferta en el mercado

"Desde un punto de vista jurídico, esta suspensión opera como una medida cautelar de carácter excepcional, condicionada a la acreditación de vulnerabilidad en la sede judicial". "No obstante, la falta de plazos homogéneos y de recursos efectivos para el realojamiento introduce una dilación que desnaturaliza el carácter temporal de la medida y traslada la carga del sistema al arrendador", asegura la experta. La consecuencia directa es una reducción de la oferta disponible. Mientras España necesita incorporar cientos de miles de viviendas al mercado para absorber la demanda existente, una parte de los propietarios mantienen inmuebles vacíos o buscan alternativas al alquiler residencial tradicional. A esta situación se añade el endurecimiento de los filtros de acceso. Cuanto mayor es la dificultad para gestionar un impago, mayor es la exigencia de solvencia requerida por los propietarios.