La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36.4) establece que el arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Superado este plazo, la cantidad no devuelta devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario. Este mes se considera un plazo razonable para que el propietario verifique el estado del inmueble, compruebe que no hay rentas pendientes y liquide posibles gastos de suministros. Si tras ese periodo no ha realizado el reembolso, se presume mora del arrendador. Tal como señalan los expertos de Arrenta, la jurisprudencia española ha consolidado la doctrina de que la devolución debe efectuarse en el plazo de un mes natural, no prorrogable, salvo que exista causa justificada documentada.
Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª, nº 45/2021) establece que el arrendador incurre en mora si no devuelve la fianza en el plazo legal sin causa acreditada, incluso si existen pequeñas reparaciones. En caso de discrepancia, el arrendatario puede reclamar la totalidad de la fianza más intereses, y en supuestos de mala fe, el tribunal puede imponer costas judiciales.
Consecuencias del retraso en la devolución
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del mes legal, el importe pasa a generar intereses legales (art. 1108 del Código Civil). Estos intereses se calculan sobre la cantidad retenida y por los días de retraso. Además, en comunidades autónomas donde la fianza se deposita en organismos públicos (como INCASÒL o AVRA), el retraso o la falta de devolución puede derivar en una sanción administrativa. Si existen desperfectos, el arrendador debe documentarlos con facturas o fotografías. En caso contrario, el inquilino puede solicitar la devolución íntegra mediante un modelo de devolución de fianza formal.
Si transcurre un mes sin devolución, el inquilino puede realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax con acuse de recibo. En caso de no obtener respuesta, puede presentar una demanda de cantidad en el juzgado de primera instancia, acompañando pruebas como el contrato y el justificante de entrega de llaves. En situaciones donde el arrendador no actúe de buena fe, se recomienda disponer de una cobertura de defensa legal. Un seguro de defensa jurídica para arrendadores garantiza asistencia letrada, reclamación de cantidades y protección ante litigios.
Otras cuestiones
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza? El propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese plazo, se generan intereses legales. ¿Puede el arrendador retener parte de la fianza? Sí, pero solo por daños o impagos demostrables y siempre justificando la retención con facturas o informes. ¿Qué hacer si el casero no devuelve la fianza? Enviar un burofax solicitando la devolución y, si no hay respuesta, presentar una demanda de cantidad o acudir a mediación. ¿La ley permite ampliar el plazo si hay reparaciones pendientes? No. La LAU fija un mes como límite. El arrendador puede descontar el coste justificado de las reparaciones, pero no demorar la devolución.