El sector inmobiliario estatal ha cerrado el año 2025 con una cifra que refleja una presión sin precedentes en las últimas dos décadas. Según el último informe elaborado por Fotocasa a partir de su índice inmobiliario, el precio de la vivienda de segunda mano experimentó un incremento anual del 20,5%. Este porcentaje representa la subida más elevada de toda la serie histórica, que abarca veinte años, y sitúa el valor medio del metro cuadrado en diciembre en 2.879 euros. Detrás de este aumento histórico se esconde una realidad estructural compleja. María Matos, directora de Estudios de la firma, señala que el núcleo del problema radica en un desajuste profundo entre oferta y demanda.
“La demanda cuadruplica la oferta”, afirma Matos, quien señala que este desequilibrio es el resultado de la confluencia de diversos factores. Entre ellos destacan el cambio de preferencias residenciales acelerado por la pandemia y un fuerte impulso demográfico, que da lugar a la creación de más de 200.000 hogares nuevos anualmente. Frente a esta necesidad, la construcción de nuevas viviendas se limita a unas 100.000 unidades, una cifra claramente insuficiente. Esta “brecha estructural” de 100.000 viviendas al año, en palabras de la experta, hace muy poco probable una corrección a la baja de los precios a corto plazo.
Incrementos municipales excepcionales
El argumento de la demanda ha elevado las temperaturas del mercado de manera especialmente notable en dos municipios que destacan por encima del resto. Vandellòs i l’Hospitalet de l’Infant (Baix Camp) y Sant Fruitós de Bages (Bages) se erigieron durante 2025 en los puntos más calientes de la escalada en el Estado, con revalorizaciones que alcanzaron el 80% y el 69,8%, respectivamente. Estas cifras excepcionales no solo las sitúan a la cabeza de la clasificación estatal, sino que ilustran la intensidad que el fenómeno alcista puede alcanzar en núcleos específicos con una dinámica local potente.
Más allá de estos casos singulares, el alza ha sido generalizada, aunque presenta intensidades muy diferentes según la geografía. El análisis por territorios revela que la Región de Murcia lideró las revalorizaciones con un incremento del 29,6%, seguida del País Valencià (24,4%) y Asturias (24%). Cantabria, Andalucía, Madrid y Canarias también registraron subidas superiores al 21%, confirmando una dinámica particularmente fuerte en zonas costeras y el área metropolitana de Madrid. Catalunya, por su parte, registró una revalorización del 15%, mientras que Baleares, a pesar de ser una de las regiones más caras, presentó un incremento ligeramente inferior (14,6%). En el extremo contrario, se observaron incrementos más moderados en Navarra (8%), Castilla-La Mancha (5,2%) y La Rioja (1,5%).
Esta disparidad se refleja con aún más detalle a escala provincial, donde el precio aumentó en 48 de las 50 provincias españolas. Solo Soria y Teruel experimentaron descensos, ambas con una caída del 9,6%. En cuanto a los valores absolutos, el mercado continúa marcado por una fuerte dualidad. Illes Balears y Madrid se mantienen como los territorios más caros, con precios que superan con creces la barrera psicológica de los 5.000 euros por metro cuadrado (5.267 €/m² y 5.206 €/m², respectivamente). A gran distancia, pero con valores muy por encima de la media nacional, les siguen el País Vasco (3.681 €/m²), Canarias (3.319 €/m²) y Catalunya (3.247 €/m²).
En el análisis de los precios absolutos, la concentración de la máxima valorización se da sin duda en zonas de gran atractivo turístico o capitalidad económica. Trece municipios superaban los 6.000 euros por metro cuadrado al finalizar el año 2025. La lista está encabezada por municipios baleares como Santa Eulària des Riu (8.494 €/m²), Ibiza (7.689 €/m²) y Sant Antoni de Portmany (7.608 €/m²), a los que se une Donostia-San Sebastián (7.155 €/m²) como único representante no insular en esta lista de precios.
En el polo opuesto, el municipio más económico se encuentra en la provincia de Jaén. Villanueva del Arzobispo cerraba el año con un precio medio de 623 euros el metro cuadrado, seguido de cerca por otras localidades como Torreperogil (658 €/m²) o La Carolina (683 €/m²), ilustrando la profunda fractura territorial que caracteriza el mercado de la vivienda en España. Esta radiografía confirma una tendencia de fondo: la aceleración y generalización de las subidas iniciada en 2023, que ha encontrado su punto álgido en un 2025 marcado por una oferta incapaz de satisfacer una demanda creciente y cambiante.