Después de los buenos resultados que han caracterizado el mercado inmobiliario desde mediados de 2024, los últimos informes estadísticos empiezan a dibujar un escenario nuevo y lleno de incertidumbres. El Instituto Nacional de Estadística (INE), el Consejo General del Notariado y los Registradores de la Propiedad constatan ya un cambio de tendencia: la compraventa de viviendas ha empezado a registrar retrocesos interanuales.

Este giro se produce en un ecosistema marcado por una oferta insuficiente y unos precios que se resisten a bajar. Analizando la evolución mensual del INE, se comprende la magnitud del cambio. El sector encadenaba más de un año de crecimientos sólidos, con subidas que llegaron a alcanzar, en algunos meses, cifras cercanas al 40%.

Este boom fue alimentado por un contexto de tipos de interés más asequibles y una mejora palpable en las condiciones de los préstamos hipotecarios. Sin embargo, esta tendencia alcista se rompió súbitamente el pasado agosto. Las transacciones cayeron un 3,4% respecto al mismo mes de 2024, poniendo fin a trece meses consecutivos al alza. Con 47.697 operaciones, se registró la cifra más baja para un mes de agosto en cinco años.

La comparativa mensual, aún más contundente, muestra una caída del -26,3% respecto a julio, una oscilación estacional que, sin embargo, este año adquiere un significado especial. A pesar de estos últimos contratiempos, el balance acumulado del año aún es positivo, con un avance del 16% gracias a la inercia de los primeros meses.

Una visión desde diferentes fuentes

La corroboración de este cambio de tendencia viene reforzada por la coincidencia de las diversas fuentes estadísticas. Los notarios, por su parte, ya constatan dos caídas consecutivas en la compra de vivienda: un 1,3% en agosto y un 1% en julio. En el conjunto del año, también registraron un descenso previo al mes de mayo (2%). Este último dato sugiere que la desaceleración no es un hecho aislado, sino un proceso que se ha estado gestando durante los últimos meses.

Según los datos notariales, en agosto se contabilizaron 38.239 compraventas, con una caída especialmente acentuada en el segmento de los pisos, que retrocedió un 3,3%. Geográficamente, los retrocesos se extendieron por nueve comunidades autónomas, con la Comunidad de Madrid a la cabeza, con una fuerte disminución del 14,5%.

Paralelamente, los Registradores de la Propiedad apuntan a una caída de las transacciones del 3,5% en agosto, su primer descenso desde junio de 2024. Incluso el Ministerio de Vivienda, cuyos datos aún no muestran cifras negativas, refleja una moderación clara en el ritmo de crecimiento, que ha pasado del 14,7% en el primer trimestre a un mucho más modesto 3% en el segundo.

La pregunta del millón es si nos encontramos ante un cambio de ciclo definitivo. Desde los Registradores adoptan una posición cauta y señalan que agosto es un mes tradicionalmente poco representativo debido al parón vacacional, por lo que resulta arriesgado extrapolar su evolución a corto plazo. Consideran difícil predecir si este descenso se mantendrá a partir de septiembre o si, por el contrario, volveremos a la tendencia ascendente. En cualquier caso, su previsión es que, probablemente, la evolución futura será mucho más moderada que la experimentada durante la primera mitad del año.

Desde Idealista apuntan a causas estructurales: la falta de oferta que sufre el mercado empieza a notarse también en las compraventas. La imposibilidad de encontrar el producto deseado, sumada a los precios altísimos alcanzados, estaría provocando que muchos compradores se retirasen del mercado. Su pronóstico es que la imposibilidad de generar nuevas bolsas de vivienda disponible podría hacer que esta tendencia a la baja se mantuviera en el tiempo.

Fotocasa, en cambio, ofrece una lectura más optimista y hace hincapié en la resistencia de la demanda. Entiende que el mercado sigue mostrando un nivel de actividad "excepcional", incluso durante el mes más débil del verano, lo que confirma la fortaleza de la demanda y el impacto favorable de la moderación de los tipos de interés. Su previsión es contundente: si el ritmo actual se mantiene, el año 2025 podría cerrar con 720.000 compraventas y más de 480.000 hipotecas, lo que lo convertiría en el mejor año de la última década.

Finalmente, Pisos.com se alinea con la visión de una moderación controlada. Destaca que las cifras empiezan a mostrar cierta contención, pero recuerda que se mueven en niveles históricamente altos. Desde el portal consideran que, si bien los crecimientos cercanos al 40% parecen haber quedado atrás, la combinación de tipos de interés contenidos, la escasa oferta y las expectativas de nuevas subidas de precios presagian un volumen de actividad elevado durante los próximos meses. En definitiva, el mercado parece haber llegado a un punto de inflexión. La fase de euforia postpandemia ha dado paso a una nueva etapa, más madura y compleja, donde la incertidumbre y la escasez serán los factores que dibujen su futuro más inmediato.