Las comisiones se pueden dividir entre aquellas opcionales de cada banca y las que están prohibidas legalmente. Las primeras son competencia meramente de cada banco, dependiendo de las ofertas que cada uno quiera dar.

Normalmente, son ofrecidas variables al cliente final y no se marcan como una hoja de ruta única e igual para todo el mundo. El ejemplo más habitual es rebatir la oferta que un cliente lleve de otro banco y hacerlo siendo más atractivos a través de las comisiones o el diferencial del tipo de interés. En definitiva, son cuestiones únicamente de estrategia bancaria.

Ofertas individuales de cada banco

En este sentido, Alfons Fernández, profesor titular de derecho mercantil y vicedecano del Colegio de Economistas de Catalunya, indica dos caminos libres: "El de aquellos bancos que prefieren tener menos hipotecas y más margen de beneficio, o aquellos que apuestan por favorecer un volumen fuerte de hipotecas con comisiones o tipos de interés muy bajos". Sin entrar en la publicidad de los productos que cada banco pueda favorecer, el cliente tiene que conocer la normativa actual para evitar comisiones abusivas o que no le corresponden.

Comisiones de apertura

Fernández, en declaraciones para ON ECONOMIA, las define como comisiones ilegales que así han sido declaradas por la justicia europea o la española. La más nueva de este 2023 es la que ha marcado un precedente desde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, TJUE, con una sentencia importante sobre las comisiones de apertura.

Tradicionalmente, la banca cobra unos gastos para hacer el estudio pertinente de la solvencia de cada cliente y esta comisión es libre y depende de la estrategia de cada banco. Este año, desde Bruselas considera que este tipo de comisión de apertura no forma parte del contrato hipotecario y "ha enviado un mensaje a la justicia española" para que evalúe el caso concreto. El economista Fernández tilda de "situación jurídica complicada y, ahora, habrá que ver si algunas pasan a estar topadas o se consideran abusivas".

Comisiones de cambio de hipoteca

Más allá de esta novedad, hay unos parámetros básicos que siempre se tienen que conocer. Desde el Colegio de Economistas de Catalunya recuerdan que la comisión a tener en cuenta siempre es aquella que se marca cuando se quiere pasar de hipoteca fija a variable o el camino es al revés. "Este aspecto es muy relevante porque, con la situación y el contexto actual, ha cobrado mucha importancia". El Colegio recomienda que los consumidores finales de este producto miren muy bien este porcentaje que, normalmente, se sitúa en un máximo del 0,5% del importe que queda para amortizar de la hipoteca.

Comisiones por cancelación de hipoteca

Y una que tiene un carácter eminentemente marcado en España es la que establece la Ley de Cancelación de Hipoteca desde el año 2019 que se tropieza con la comisión en el caso de llevar a cabo este proceso.

Por lo que hace a las hipotecas variables, la cancelación se penalizará con un máximo del 0,25% durante los tres primeros años y, hasta los 5 años, al 0,15%. Eso significa que si se amortiza una hipoteca, la comisión es del porcentaje de estos dos importes marcados. A partir del quinto año, la ley ya no prevé más comisiones adicionales. Si miramos el otro camino, el de las hipotecas fijas, la comisión para amortizar una hipoteca será del 2% en los primeros diez años y superior a esta fecha, del 1,5%.