Les comissions es poden dividir entre aquelles opcionals de cada banca i les que estan prohibides legalment. Les primeres són competència merament de cada banc, depenent de les ofertes que cadascú vulgui donar.

Normalment, són ofertes variables al client final i no es marquen com un full de ruta únic i igual per a tothom. L'exemple més habitual és rebatre l'oferta que un client porti d'un altre banc i fer-ho sent més atractius a través de les comissions o el diferencial del tipus d'interès. En definitiva, són qüestions únicament d'estratègia bancària.

Ofertes individuals de cada banc

En aquest sentit, Alfons Fernández, professor titular de dret mercantil i vicedegà del Col·legi d'Economistes de Catalunya, indica dos camins lliures: "El d'aquells bancs que prefereixen tenir menys hipoteques i més marge de benefici, o aquells que aposten per afavorir un volum fort d'hipoteques amb comissions o tipus d'interès molt baixos". Sense entrar en la publicitat dels productes que cada banc pugui afavorir, el client ha de conèixer la normativa actual per evitar comissions abusives o que no li pertoquen.

Comissions d'obertura

Fernández, en declaracions a ON ECONOMIA, les defineix com a comissions il·legals que així han estat declarades per la justícia europea o l'espanyola. La més nova d'aquest 2023 és la que ha marcat un precedent des del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, TJUE, amb una sentència important sobre les comissions d'obertura.

Tradicionalment, la banca cobra unes despeses per fer l'estudi pertinent de la solvència de cada client i aquesta comissió és lliure i depèn de l'estratègia de cada banc. Enguany, des de Brussel·les considera que aquesta mena de comissió d'obertura no forma part del contracte hipotecari i "ha enviat un missatge a la justícia espanyola" perquè avaluï el cas concret. L'economista Fernández titlla de "situació jurídica complicada i, ara, caldrà veure si algunes passen a estar topades o es consideren abusives".

Comissions de canvi d'hipoteca

Més enllà d'aquesta novetat, hi ha uns paràmetres bàsics que sempre s'han de conèixer. Des del Col·legi d'Economistes de Catalunya recorden que la comissió a tenir en compte sempre és aquella que es marca quan es vol passar d'hipoteca fixa a variable o el camí és al revés. "Aquest aspecte és molt rellevant perquè, amb la situació i el context actual, ha pres molta importància". El Col·legi recomana que els consumidors finals d'aquest producte mirin molt bé aquest percentatge que, normalment, se situa en un màxim del 0,5% de l'import que queda per amortitzar de la hipoteca.

Comissions per cancel·lació d'hipoteca

I una que té un caràcter eminentment marcat a Espanya és el que estableix la Llei de Cancel·lació d'Hipoteca des de l'any 2019 que topa la comissió en el cas de dur a terme aquest procés.

En el cas de les hipoteques variables, la cancel·lació es penalitzarà amb un màxim del 0,25% durant els tres primers anys i, fins als 5 anys, al 0,15%. Això significa que si s'amortitza una hipoteca, la comissió és del percentatge d'aquests dos imports marcats. A partir del cinquè any, la llei ja no preveu més comissions addicionals. Si mirem l'altre camí, el de les hipoteques fixes, la comissió per amortitzar una hipoteca serà del 2% en els primers deu anys i superior a aquesta data, de l'1,5%.