Mientras buena parte del Estado ve cómo el mercado hipotecario se enfría, Catalunya ha conseguido cerrar el mes de julio con un balance positivo. Según los datos que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE), en Catalunya se constituyeron 8.858 hipotecas sobre viviendas, una cifra que representa un 4,9% más que el mismo mes del año pasado. El dato cobra relieve cuando se compara con el conjunto del Estado, donde las operaciones cayeron un 3,49%. Es decir, Catalunya no solo ha crecido, sino que lo ha hecho en un contexto general de retroceso. Este comportamiento divergente no es un hecho puntual. Responde a una combinación de factores que van desde la fortaleza del mercado laboral catalán hasta la dinámica propia de su mercado inmobiliario, pasando por la evolución de los tipos de interés y la competencia entre entidades financieras.

El aumento del número de hipotecas no es el único dato relevante. El capital movilizado también se ha incrementado de manera significativa. Durante julio, en Catalunya se prestaron 1.736 millones de euros para la constitución de hipotecas sobre viviendas, un 9,9% más que hace un año. Si la comparación se hace con el mes anterior, el crecimiento todavía es más acentuado: el capital prestado subió un 10,7% respecto a junio. Que el capital crezca por encima del número de operaciones indica que el importe medio de las hipotecas también está aumentando. Esto quiere decir que no solo se hacen más préstamos, sino que además se hacen por cantidades más elevadas. Este fenómeno puede estar relacionado con el encarecimiento de las viviendas, que obliga a los compradores a pedir más dinero para financiar sus adquisiciones, o bien con una disposición más elevada de las entidades financieras a conceder créditos de mayor cuantía.

Más allá de la vivienda

Si se amplía la mirada para incluir todo tipo de fincas y no solo las viviendas, las cifras también son destacables. En Catalunya se constituyeron un total de 11.169 hipotecas durante julio, con un desembolso de capital de 2.448 millones de euros. De estas, 73 fueron sobre fincas rústicas y 11.096 sobre fincas urbanas. Dentro de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, la distribución queda de la siguiente manera: 8.858 correspondieron a viviendas, 45 a solares y 2.193 a otros tipos de fincas urbanas. Esta composición muestra que la vivienda sigue siendo el principal motor del mercado hipotecario catalán, pero también que existe una actividad significativa en otros segmentos, como los solares y los locales comerciales o industriales. Otro aspecto que revelan los datos del INE es la intensidad con la que se producen cambios en las condiciones de los préstamos ya existentes.

Durante julio, el número de operaciones que cambiaron de entidad, las llamadas subrogaciones al acreedor, fue de 92. Esta cifra, a pesar de ser modesta, indica que hay movimiento entre las entidades financieras a la hora de captar clientes con hipotecas ya firmadas. En cuanto a las subrogaciones al deudor, es decir, los casos en que cambió el titular del bien hipotecado, se registraron 420. Este tipo de operaciones suelen estar vinculadas a transmisiones de viviendas entre familiares, herencias o cambios en la titularidad de los inmuebles. Además, se registraron 1.790 hipotecas con cambios en sus condiciones, de las cuales 1.278 fueron por novación.

La novación es un mecanismo que permite modificar las condiciones de un préstamo sin necesidad de cancelarlo y firmar uno nuevo, y suele utilizarse para renegociar tipos de interés, ampliar plazos o ajustar cuotas. La parte menos visible, pero igualmente importante de estas estadísticas, son las cancelaciones. Durante julio se cancelaron 8.675 préstamos sobre fincas en Catalunya. De estas cancelaciones, 6.760 correspondieron a viviendas, 108 a fincas rústicas, 1.675 a fincas urbanas y 132 a solares. Este volumen de cancelaciones es habitual en un mercado dinámico, ya que refleja tanto las amortizaciones anticipadas de préstamos como las operaciones de refinanciación en las que una hipoteca se cancela para sustituirla por otra con mejores condiciones. También puede estar relacionado con la venta de viviendas, ya que cuando se vende una casa hipotecada, normalmente se cancela el préstamo asociado.