El déficit de vivienda en el Estado seguirá aumentando en los próximos años y podría superar las 900.000 unidades en el año 2029, según las estimaciones recogidas en el informe inmobiliario correspondiente al primer semestre de 2026 elaborado por CaixaBank Research. El estudio advierte que el sector inmobiliario atraviesa una fase de tensión creciente a consecuencia de una demanda muy dinámica, una oferta insuficiente y poco elástica y una elevada heterogeneidad territorial que dificulta una respuesta homogénea a las necesidades de la población.
El documento señala que la actividad residencial alcanzó un volumen elevado durante el año 2025, superando las 714.000 transacciones, la cifra más alta desde el año 2007. Esta intensa actividad comercial ha sido impulsada por diversos factores que han confluido favorablemente: el crecimiento de la población, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras que han facilitado el acceso al crédito hipotecario.
A pesar del dinamismo general, durante la segunda mitad del año empezaron a observarse ciertos signos de moderación en el mercado. Estos indicios de desaceleración responden fundamentalmente a dos factores: el elevado nivel de precios que han alcanzado las viviendas y la escasez de vivienda disponible, especialmente en el segmento de obra nueva. Esta falta de oferta se ha traducido en importantes cuellos de botella que dificultan la compra y limitan el número de transacciones. El informe destaca que, a pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva de viviendas sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares que se está produciendo. Esta descompensación entre la generación de nuevos hogares y la construcción de viviendas explica en buena parte el déficit acumulado.
Concentración geográfica del déficit
Según las estimaciones de CaixaBank Research, el Estado acumula un déficit superior a las 730.000 viviendas desde el año 2021, con una elevada concentración geográfica. Casi la mitad de este déficit se localiza en cinco zonas: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Esta distribución desigual refleja la realidad de un mercado inmobiliario profundamente heterogéneo. Uno de los aspectos más preocupantes que señala el informe es que la respuesta de la oferta resulta especialmente limitada precisamente en las zonas donde las necesidades de vivienda son mayores, lo cual agrava los desequilibrios existentes. Esta circunstancia genera tensiones adicionales en los mercados más solicitados y dificulta el acceso a la vivienda en las áreas de presión más elevada.
El estudio destaca que el ciclo actual presenta un patrón diferente al observado durante el boom inmobiliario anterior al año 2008. En esta ocasión, se observa una elevada dispersión territorial de los precios, con los incrementos más significativos concentrados en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos. En estas zonas, la demanda muestra un dinamismo superior y la oferta se mantiene especialmente rígida. Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde el año 2015, mientras que en las provincias con vocación turística la diferencia de precios respecto al resto del país se ha ampliado de manera notable.
Esta evolución responde a una lógica de difusión espacial en la que los incrementos se inician en los mercados principales y se van extendiendo gradualmente hacia la periferia, siguiendo un patrón que los autores del informe consideran característico del ciclo actual. La escasez de oferta en los mercados más dinámicos, combinada con la intensidad de la demanda, explica que los precios continúen presionando al alza en un contexto de tensiones crecientes que el informe sitúa como uno de los principales retos para el sector inmobiliario de los próximos años.