El dèficit d'habitatge a l'Estat continuarà augmentant en els pròxims anys i podria superar les 900.000 unitats l'any 2029, segons les estimacions recollides a l'informe immobiliari corresponent al primer semestre de 2026 elaborat per CaixaBank Research. L'estudi adverteix que el sector immobiliari travessa una fase de tensió creixent a conseqüència d'una demanda molt dinàmica, una oferta insuficient i poc elàstica i una elevada heterogeneïtat territorial que dificulta una resposta homogènia a les necessitats de la població.
El document assenyala que l'activitat residencial va assolir un volum elevat durant l'any 2025, superant les 714.000 transaccions, la xifra més alta des de l'any 2007. Aquesta intensa activitat comercial ha estat impulsada per diversos factors que han confluït favorablement: el creixement de la població, la millora del poder adquisitiu de les llars, la solidesa del mercat laboral i unes condicions financeres que han facilitat l'accés al crèdit hipotecari.
Malgrat el dinamisme general, durant la segona meitat de l'any van començar a observar-se certs signes de moderació en el mercat. Aquests indicis de desacceleració responen fonamentalment a dos factors: l'elevat nivell de preus que han assolit els habitatges i l'escassetat d'habitatge disponible, especialment en el segment d'obra nova. Aquesta manca d'oferta s'ha traduït en importants colls d'ampolla que dificulten la compra i limiten el nombre de transaccions. L'informe destaca que, tot i l'avanç dels visats d'obra nova, la producció efectiva d'habitatges continua sent insuficient per absorbir la intensa creació de llars que s'està produint. Aquesta descompensació entre la generació de noves llars i la construcció d'habitatges explica en bona part el dèficit acumulat.
Concentració geogràfica del dèficit
Segons les estimacions de CaixaBank Research, l'Estat acumula un dèficit superior a les 730.000 vivendes des de l'any 2021, amb una elevada concentració geogràfica. Gairebé la meitat d'aquest dèficit es localitza en cinc zones: Madrid, Barcelona, València, Alacant i Múrcia. Aquesta distribució desigual reflecteix la realitat d'un mercat immobiliari profundament heterogeni. Un dels aspectes més preocupants que assenyala l'informe és que la resposta de l'oferta resulta especialment limitada precisament en les zones on les necessitats d'habitatge són més grans, la qual cosa agreuja els desequilibris existents. Aquesta circumstància genera tensions addicionals en els mercats més sol·licitats i dificulta l'accés a l'habitatge en les àrees de pressió més elevada.
L'estudi destaca que el cicle actual presenta un patró diferent de l'observat durant el boom immobiliari anterior a l'any 2008. En aquesta ocasió, s'observa una elevada dispersió territorial dels preus, amb els increments més significatius concentrats en grans ciutats, àrees metropolitanes i municipis turístics. En aquestes zones, la demanda mostra un dinamisme superior i l'oferta es manté especialment rígida. Madrid i Barcelona lideren el creixement acumulat dels preus des de l'any 2015, mentre que en les províncies amb vocació turística la diferència de preus respecte a la resta del país s'ha ampliat de manera notable.
Aquesta evolució respon a una lògica de difusió espacial en què els increments s'inicien en els mercats principals i es van estenent gradualment cap a la perifèria, seguint un patró que els autors de l'informe consideren característic del cicle actual. L'escassetat d'oferta en els mercats més dinàmics, combinada amb la intensitat de la demanda, explica que els preus continuïn pressionant a l'alça en un context de tensions creixents que l'informe situa com un dels principals reptes per al sector immobiliari dels pròxims anys.