Barcelona vuelve a situarse entre los mercados residenciales más tensionados de España. La ciudad catalana registró en 2025 un déficit de casi 8.800 viviendas respecto a los hogares creados, lo que la sitúa como la cuarta con mayor brecha del país, según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), Evolución de la producción de vivienda en España.

El desequilibrio refleja la dificultad de la oferta de vivienda nueva para acompasarse al ritmo de creación de hogares. No obstante, Barcelona presenta una evolución más contenida que otros grandes mercados. La provincia, junto con Valencia, logró moderar el crecimiento de su déficit respecto a 2024 debido, principalmente, a una menor creación de hogares.

En el caso de Barcelona, esta tendencia se mantiene desde 2023 y coincide con un mayor protagonismo de la vivienda protegida frente a la vivienda libre. Aun así, la oferta continúa siendo insuficiente para absorber la demanda acumulada. Desde 2021, el déficit de vivienda en la capital catalana supera ya los 86.000 hogares.

El problema de Barcelona se enmarca en un desequilibrio que afecta al conjunto del mercado residencial español. En 2025, España registró un déficit de 147.094 viviendas, un 40% más que el contabilizado en 2024. La brecha responde a dos factores. Por un lado, el número de hogares creados aumentó un 16% durante el ejercicio. Por otro, las viviendas terminadas descendieron un 9%, reduciendo la capacidad de la oferta para responder al incremento de la demanda.

Madrid encabezó el déficit nacional, con 25.193 viviendas, seguida de Alicante, con 12.091, y València, con 11.553. Barcelona, con sus 8.798 viviendas de déficit, ocupa la cuarta posición. El desequilibrio se extiende además a buena parte del territorio. En 2025, únicamente Cáceres y Soria terminaron más viviendas de las que necesitaban para cubrir los hogares creados, tres provincias menos que en 2024.

Asimismo, solo una cuarta parte de las provincias consiguió cubrir al menos la mitad de la nueva demanda con viviendas terminadas, frente al 50% registrado un año antes.

Los visados avanzan, pero no compensan el déficit acumulado

La evolución de la vivienda futura ofrece algunos signos positivos. Los visados de obra nueva acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024, mientras que la vivienda potencial —aquella que cuenta con visado y previsiblemente llegará al mercado en un plazo aproximado de dos años— aumentó un 9%.

En Barcelona, los visados de obra nueva mantienen un ritmo de alrededor de 25.000 unidades por bienio desde 2022. Sin embargo, esta producción potencial continúa siendo insuficiente para compensar el déficit acumulado desde 2021. La vivienda protegida está adquiriendo un mayor peso en este proceso. En la Ciudad Condal se registraron en 2025 alrededor de 6.000 unidades más de vivienda protegida provisional, un 28% más respecto al periodo 2022-2023, impulsadas por los planes autonómico y nacional. Pese a este avance, su volumen sigue sin ser suficiente para cerrar la brecha entre los hogares creados y las viviendas terminadas.

Ante la falta de vivienda nueva, buena parte de la demanda se está desplazando hacia el mercado de segunda mano. En 2025, las operaciones de vivienda usada alcanzaron cerca de 684.000 transacciones, un 5,2% más que en 2024 y el nivel más elevado de los últimos seis años.

El volumen de compraventas de vivienda usada multiplica por diez el registrado en el mercado de obra nueva, una diferencia que refleja el limitado peso de la nueva oferta disponible frente a las necesidades residenciales. La vivienda protegida, por su parte, mantiene una presencia todavía reducida. En 2025 representó únicamente el 2,8% del total de transacciones, frente al 4,1% de 2019.

Un déficit que va en aumento

Las perspectivas demográficas apuntan a que la presión sobre el mercado residencial continuará durante los próximos años. Según las previsiones recogidas por ACI, España podría incorporar alrededor de cuatro millones de habitantes y tres millones de hogares adicionales en la próxima década respecto a 2025.

El crecimiento de los hogares estará condicionado, entre otros factores, por los flujos migratorios, el aumento de la esperanza de vida y los cambios en la estructura familiar. En particular, los hogares unipersonales podrían pasar del 28% actual al 33,5% en 2039, lo que incrementará la necesidad de contar con una oferta residencial más diversa y adaptada a nuevas formas de convivencia.