Barcelona torna a situar-se entre els mercats residencials més tensionats d'Espanya. La ciutat catalana va registrar el 2025 un dèficit de gairebé 8.800 habitatges respecte a les llars creades, cosa que la situa com la quarta amb bretxa més alta del país, segons l'últim informe de l'Associació Española de Consultoria Immobiliària (ACI), Evolucion de la producció de Viviana en Espanya.

El desequilibri reflecteix la dificultat de l'oferta d'habitatge nou per acomparar-se al ritme de creació de llars. No obstant això, Barcelona presenta una evolució més continguda que altres grans mercats. La província, juntament amb València, va aconseguir moderar el creixement del seu dèficit respecte al 2024 a causa, principalment, d'una menor creació de llars.

En el cas de Barcelona, aquesta tendència es manté des del 2023 i coincideix amb un protagonisme més elevat de l'habitatge protegit enfront de l'habitatge lliure. Així i tot, l'oferta continua sent insuficient per absorbir la demanda acumulada. Des del 2021, el dèficit d'habitatge a la capital catalana ja supera les 86.000 llars.

El problema de Barcelona s'emmarca en un desequilibri que afecta el conjunt del mercat residencial espanyol. El 2025, Espanya va registrar un dèficit de 147.094 habitatges, un 40% més que el comptabilitzat el 2024. La bretxa respon a dos factors. D'una banda, el nombre de llars creades va augmentar un 16% durant l'exercici. De l'altra, els habitatges acabats van descendir un 9%, reduint la capacitat de l'oferta per respondre a l'increment de la demanda.

Madrid va encapçalar el dèficit nacional, amb 25.193 habitatges, seguida d'Alacant, amb 12.091, i València, amb 11.553. Barcelona, amb els seus 8.798 habitatges de dèficit, ocupa la quarta posició. El desequilibri s'estén a més a bona part del territori. El 2025, únicament Càceres i Sòria van acabar més habitatges dels que necessitaven per cobrir les llars creades, tres províncies menys que el 2024.

Així mateix, només una quarta part de les províncies va aconseguir cobrir almenys la meitat de la nova demanda amb habitatges acabats, enfront del 50% registrat un any abans.

Els visats avancen, però no compensen el dèficit acumulat

L'evolució de l'habitatge futur ofereix alguns signes positius. Els visats d'obra nova acumulen un creixement superior al 22% des del 2024, mentre que l'habitatge potencial —aquell que disposa de visat i previsiblement arribarà al mercat en un termini aproximat de dos anys— va augmentar un 9%.

A Barcelona, els visats d'obra nova mantenen un ritme del voltant de 25.000 unitats per bienni des del 2022. No obstant això, aquesta producció potencial continua sent insuficient per compensar el dèficit acumulat des del 2021. L'habitatge protegit està adquirint un pes més elevat en aquest procés. A la Ciutat Comtal es van registrar el 2025 al voltant de 6.000 unitats més d'habitatge protegit provisional, un 28% més respecte al període 2022-2023, impulsades pels plans autonòmic i nacional. Malgrat aquest avenç, el seu volum continua sense ser suficient per tancar la bretxa entre les llars creades i els habitatges acabats.

Davant la manca d'habitatge nou, bona part de la demanda s'està desplaçant cap al mercat de segona mà. El 2025, les operacions d'habitatge usat van assolir prop de 684.000 transaccions, un 5,2% més que el 2024 i el nivell més elevat dels últims sis anys.

El volum de compravendes d'habitatge usat multiplica per deu el registrat al mercat d'obra nova, una diferència que reflecteix el limitat pes de la nova oferta disponible enfront de les necessitats residencials. L'habitatge protegit, per la seva banda, manté una presència encara reduïda. El 2025 va representar únicament el 2,8% del total de transaccions, enfront del 4,1% del 2019.

Un dèficit que va en augment

Les perspectives demogràfiques apunten que la pressió sobre el mercat residencial continuarà durant els pròxims anys. Segons les previsions recollides per ACI, Espanya podria incorporar al voltant de quatre milions d'habitants i tres milions de llars addicionals en la pròxima dècada respecte al 2025.

El creixement de les llars estarà condicionat, entre altres factors, pels fluxos migratoris, l'augment de l'esperança de vida i els canvis en l'estructura familiar. En particular, les llars unipersonals podrien passar del 28% actual al 33,5% el 2039, cosa que incrementarà la necessitat de comptar amb una oferta residencial més diversa i adaptada a noves formes de convivència.