Vinc d'un debat. El tema era la nova llei d'habitatge. El topall als lloguers ara també als pisos de temporada. Vet aquí la idea subjacent: si regulem els preus, el problema desapareixerà.

L'economia, però, no funciona així.

Des de fa segles sabem que els sistemes econòmics responen millor a incentius que a càstigs. No perquè els agents siguin egoistes, sinó perquè són humans. Actuen sota incertesa, por i expectatives. I quan el marc és punitiu, la reacció no serà la de cooperar. Però què es pensen? Serà protegir-se, sortir del mercat o mirar d'esquivar la norma.

Separem plans. El càstig és imprescindible quan hi ha frau. Quan algú evadeixi impostos o incompleixi deliberadament les regles. Aquí el punitiu ordena el sistema. Però una altra cosa molt diferent és utilitzar el càstig per forçar resultats econòmics.

Quan es limita el preu del lloguer, no es crea ni un sol pis nou. Al contrari. Es redueix el nombre de pisos disponibles

El control de preus del lloguer no ataca la causa del problema. Ataca una conseqüència. L'encariment de l'habitatge no neix de la maldat del propietari. Neix d'un desequilibri brutal entre oferta i demanda. Falta habitatge. Falta sòl finalista. Falta agilitat administrativa. Falta seguretat jurídica. Això és un xoc d'oferta en tota regla.

Quan es limita el preu, no es crea ni un sol pis nou. Al contrari. Es redueix el nombre de pisos disponibles. El propietari prudent es retira. El petit estalviador ven. L'inversor institucional se'n va a un altre país. El mercat s'encongeix.

La història econòmica és plena d'exemples on el càstig benintencionat genera l'efecte contrari al desitjat.

Als Estats Units, als anys setanta, el control del preu de la gasolina va provocar cues interminables, desabastament i mercats paral·lels. El petroli no era més barat. Simplement no estava disponible. El càstig al preu va desincentivar l'oferta i va distorsionar la distribució.

L’encariment de l’habitatge no neix de la maldat del propietari. Neix d’un desequilibri brutal entre oferta i demanda

En habitatge, els controls de lloguer fa dècades que mostren el mateix patró. A les ciutats amb regulacions estrictes, el parc immobiliari envelleix. Els propietaris deixen d'invertir en manteniment. El mercat es tanca sobre si mateix. Els qui són dins queden protegits. Els qui volen entrar queden fora.

Berlín ho va comprovar fa molt poc. El topall de lloguers aprovat el 2020 va generar una retirada massiva d'oferta. Els anuncis van desaparèixer en setmanes. Molts pisos es van vendre. Altres van quedar buits. Quan el tribunal va anul·lar la mesura, el dany ja estava fet: menys habitatge disponible i més desconfiança estructural.

El marc punitiu introdueix por, el pitjor enemic de la inversió. Un propietari que percep que lloguer pot implicar no cobrar, no poder recuperar el seu habitatge i assumir una funció social delegada per l'Estat, actua de forma racional. No lloga. No és insolidaritat. És supervivència econòmica. A més, es produeix una transferència injusta de risc. Un problema social col·lectiu es descarrega sobre una persona privada concreta. Tu, propietari, et converteixes en xarxa de seguretat.

Ara imaginem el mateix escenari des de l'incentiu.

Si hi ha tanta demanda i, per tant, negoci a la vista, quina gestió pública tan desastrosa s'ha fet perquè no hi hagi oferta?

L'Estat podria dir: si llogues el teu habitatge per sota del preu mitjà de mercat, et garantim el cobrament durant un període determinat. Si l'inquilí entra en insolvència, cobrim aquest risc. Si la situació es cronifica, facilitem un procés de recuperació de l'immoble àgil i clar.

L'efecte seria immediat. Apareixerien pisos que avui no són al mercat. Propietaris que avui dubten s'activarien. Inversors que avui es repleguen tornarien a considerar el lloguer com una opció raonable. L'oferta creixeria. I quan l'oferta creix, els preus es moderen sense necessitat d'imposar-los.

No és teoria. És disseny d'incentius.

L'economia conductual ho ha demostrat de forma sistemàtica. Les persones reaccionen amb molta més intensitat a l'amenaça de pèrdua que a la promesa de guany. Els mercats no són perfectes. Però quan els problemes són estructurals, quan el que hi ha és demanda i el que falta és oferta, què fem castigant l'oferta? Què fem aixafant el mercat?

Pals i pastanagues per als burros o per als trampós. Però en economia positiva, els pals no funcionen. Pastanagues, si us plau

La pregunta és: si hi ha tanta demanda i, per tant, negoci a la vista, quina gestió pública tan desastrosa s'ha fet perquè no hi hagi oferta? Però, és clar, és més fàcil convertir la incapacitat de gestió econòmica en un exercici de judici moral. No hi ha pisos perquè els inversors, estalviadors i propietaris són perversos. Qui no ha sabut gestionar acaba moralitzant. És la base de tot populisme.

El problema de l'habitatge exigeix política pública planificada, a molts anys vista i allunyada de l'alternança política en el poder. El que s'està fent amb els preus és un greu error. Empetitirà el mercat. Precisament el contrari del que es pretén.

Pals i pastanagues per als burros o per als tramposos. Però en economia positiva, els pals no funcionen. Pastanagues, si us plau, pastanagues.